L’essentiel
- Tant que la succession n’est pas partagée, les héritiers sont en indivision : vendre la maison exige l’accord de tous (article 815-3 du code civil), mais personne n’est obligé d’y rester (article 815).
- Les héritiers qui détiennent deux tiers des droits peuvent faire autoriser la vente par le tribunal judiciaire (article 815-5-1). Depuis la loi du 7 avril 2026, le juge peut aussi autoriser un héritier à vendre seul en cas d’urgence (article 815-6).
- Racheter les parts des autres coûte 2,50 % sur la valeur de tout le bien. L’héritier qui occupe la maison doit une indemnité d’occupation, réclamable sur cinq ans.
Trois ans après la mort de leur mère, Marc, Paul et Sophie n’ont toujours pas vendu la maison familiale, estimée 300 000 €. Sophie y vit, et chaque proposition d’agence finit sur un refus. Le blocage est fréquent, en particulier dans les successions entre frères et sœurs. Le droit donne pourtant plusieurs sorties, de la plus amiable à la plus contraignante, et la loi du 7 avril 2026 en a ajouté une. Encore faut-il savoir laquelle s’applique, et ce qu’elle coûte.
En indivision, vendre la maison exige l’accord de tous les héritiers
Au décès, les biens ne sont pas répartis d’un coup : les héritiers en deviennent propriétaires ensemble, chacun pour une quote-part, fixée par l’acte de notoriété selon les règles de la dévolution successorale. C’est l’indivision. Elle dure jusqu’au partage, sans limite de temps, mais aucun héritier n’est obligé d’y rester : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué » (article 815).
Tout ne demande pas l’unanimité. Les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent faire les actes d’administration, donner un mandat de gestion, vendre des meubles pour payer les dettes de l’indivision et conclure les baux d’habitation (article 815-3). Chacun peut seul prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien, comme une réparation de toiture (article 815-2). En revanche, vendre un bien immobilier exige le consentement de tous : un seul refus, ou un seul silence, suffit à bloquer.
Racheter les parts ou vendre la sienne, la sortie la plus rapide
La première issue reste la négociation. L’héritier qui veut garder la maison peut racheter les parts des autres ; celui qui veut sortir peut vendre sa part, y compris à une personne extérieure à la famille.
Le rachat entre héritiers coûte 2,50 % sur la valeur de tout le bien
Le rachat des parts d’un cohéritier, appelé licitation ou cession de droits successifs, supporte un droit d’enregistrement de 2,50 % (article 750 II du code général des impôts). Le piège tient à l’assiette : ce droit est « liquidé sur la valeur des biens, sans soustraction de la part de l’acquéreur ». Pour une maison de 300 000 €, l’héritier qui rachète les deux autres tiers paie donc 7 500 € de droit, calculé sur 300 000 € et non sur les 200 000 € qu’il verse à ses frères, en plus des émoluments du notaire.
Vendre sa part à un tiers suppose de laisser d’abord la priorité à la famille
Un héritier peut céder sa quote-part à un acheteur extérieur, mais il doit d’abord notifier aux autres, par acte d’huissier, le prix, les conditions et l’identité de l’acquéreur. Chacun a alors un mois pour exercer son droit de préemption, puis deux mois pour signer (article 815-14). Une cession faite sans cette notification est nulle (article 815-16). En pratique, une part d’indivision trouve peu d’acheteurs extérieurs, et à prix décoté : cette menace sert surtout à relancer la négociation.
Exemple chiffré
Trois enfants héritent d’une maison de 300 000 €, Sophie y vit et refuse de vendre
Avec deux tiers des droits, le tribunal peut autoriser la vente
Depuis la réforme de 2009, modifiée en dernier lieu en 2020, l’article 815-5-1 permet aux héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits indivis de faire vendre un bien malgré l’opposition des autres. La procédure suit des étapes précises.
- Les héritiers majoritaires expriment devant un notaire leur intention de vendre.
- Dans le mois, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.
- Ceux-ci ont trois mois pour répondre. S’ils s’opposent ou se taisent, le notaire le constate par procès-verbal.
- Le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres héritiers.
- La vente se fait aux enchères (licitation). Le prix ne peut pas être réinvesti, sauf pour payer les dettes de l’indivision.
Deux situations ferment cette voie : un bien démembré, par exemple quand le conjoint survivant a l’usufruit et les enfants la nue-propriété, et la présence d’un héritier présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté ou placé sous un régime de protection (articles 815-5-1 et 836). Dans le premier cas, les règles propres à l’usufruit et à la nue-propriété s’appliquent, et le juge ne peut pas imposer la vente de la pleine propriété contre la volonté de l’usufruitier (article 815-5).
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La loi du 7 avril 2026 permet au juge d’autoriser une vente en urgence
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, « visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes », est entrée en vigueur le 9 avril 2026. Contrairement à ce qu’affirment de nombreux articles, elle n’a pas créé la règle des deux tiers, qui existait déjà. Elle apporte deux changements.
- La vente autorisée en urgence, désormais écrite dans la loi. Au titre des mesures urgentes que requiert l’intérêt commun, le président du tribunal judiciaire « peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis » (article 815-6). Certaines juridictions l’admettaient déjà au cas par cas ; le texte l’inscrit noir sur blanc. La voie reste exceptionnelle : il faut démontrer le blocage, l’urgence et l’intérêt de l’indivision, par exemple une maison qui se dégrade ou des dettes qui s’accumulent. Mais elle ne dépend d’aucune majorité, et peut donc servir à deux héritiers à parts égales.
- Le partage judiciaire élargi. L’article 840 couvre désormais les demandes de liquidation, de partage et de règlement des indivisions et des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de Pacs et des concubins. Le partage se demande en justice lorsqu’un indivisaire refuse le partage amiable ou lorsque sa manière d’y procéder est contestée.
L’héritier qui occupe la maison doit une indemnité à l’indivision
Chaque héritier peut utiliser le bien, dans la limite des droits des autres. Celui qui en jouit seul, en y habitant ou en le louant pour son compte, est redevable d’une indemnité d’occupation, sauf accord contraire (article 815-9). Elle se calcule en principe sur la valeur locative du bien et revient à l’indivision : l’occupant en supporte lui-même sa part. Les fruits et revenus ne peuvent être réclamés plus de cinq ans en arrière (article 815-10), une limite que les tribunaux appliquent à cette indemnité. Attendre des années avant de la demander revient donc à en perdre une partie.
À l’inverse, l’héritier qui a payé de sa poche des travaux d’amélioration ou des dépenses nécessaires à la conservation du bien doit en être remboursé au partage (article 815-13). Les créanciers de la succession sont payés sur l’actif avant le partage (article 815-17), et les droits de succession restent dus dans les délais, que la maison soit vendue ou non.
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Quand aucune autre voie n’aboutit, tout héritier peut assigner les autres en partage devant le tribunal judiciaire (articles 815 et 840). Le tribunal ordonne le partage et désigne un notaire pour conduire les opérations. Si la maison ne peut pas être partagée « commodément et sans perte », elle est vendue aux enchères et le prix réparti entre les héritiers (article 1686). Cette issue est la plus lourde : procédure avec avocat, frais de vente judiciaire, et un prix d’adjudication qui peut rester en deçà du prix du marché.
La plus-value à la revente, calculée depuis la valeur déclarée au décès
Quelle que soit la voie, la vente de la maison peut déclencher une plus-value immobilière pour chaque héritier, sur sa quote-part. Le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée dans la succession (article 150 VB du code général des impôts), d’où l’intérêt d’une estimation juste au moment du décès. L’héritier pour qui la maison est la résidence principale au jour de la vente est exonéré sur sa part (article 150 U) ; ses frères et sœurs, eux, ne le sont pas.
Rester en indivision, mais par convention
Les héritiers qui veulent garder la maison ensemble peuvent signer une convention d’indivision, par écrit et à l’unanimité, qui désigne les biens et les parts de chacun (article 1873-2). Conclue pour cinq ans au plus, renouvelable, elle interdit de réclamer le partage avant son terme sauf juste motif (article 1873-3), et les héritiers peuvent nommer un gérant, choisi ou non parmi eux (article 1873-5). Elle transforme un blocage subi en organisation choisie.
| Solution | Qui peut l’engager | Délais fixés par la loi | Texte |
|---|---|---|---|
| Vente amiable | Tous les héritiers d’accord | Aucun | Art. 815-3 |
| Rachat des parts entre héritiers | Tout héritier, avec l’accord des vendeurs | Aucun ; droit de 2,50 % sur la valeur du bien | Art. 750 II CGI |
| Vente de sa part à un tiers | Tout héritier | 1 mois pour préempter, 2 mois pour signer | Art. 815-14 |
| Vente autorisée par le tribunal | Héritiers détenant 2/3 des droits | Signification sous 1 mois, réponse sous 3 mois | Art. 815-5-1 |
| Vente autorisée en urgence | Tout héritier, devant le président du tribunal | Aucun ; urgence et intérêt commun à prouver | Art. 815-6 (depuis le 9 avril 2026) |
| Partage judiciaire, enchères | Tout héritier | Aucun | Art. 815, 840, 1686 |
Le meilleur moyen d’éviter ce scénario reste de l’anticiper du vivant du propriétaire : une donation-partage attribue chaque bien à un enfant désigné et évite l’indivision, et un testament bien rédigé peut prévoir qui gardera la maison. Pour les couples non mariés, les règles propres au Pacs ou au concubinage rendent cette anticipation encore plus nécessaire.
Questions fréquentes
Pas librement : la vente d’un bien indivis exige l’accord de tous les indivisaires (article 815-3 du code civil). Deux voies judiciaires existent pourtant. Les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent faire autoriser la vente par le tribunal judiciaire, après une procédure devant notaire (article 815-5-1). Et depuis le 9 avril 2026, le président du tribunal peut, en cas d’urgence et dans l’intérêt commun, autoriser un héritier à signer seul la vente (article 815-6).
Il doit une indemnité d’occupation à l’indivision, sauf accord contraire (article 815-9). Elle se calcule en principe sur la valeur locative du bien. Comme les fruits et revenus de l’indivision, elle ne peut être réclamée plus de cinq ans en arrière (article 815-10).
Le prix des parts rachetées, plus un droit de 2,50 % calculé sur la valeur de tout le bien, sans déduire la part de celui qui rachète (article 750 II du code général des impôts), plus les émoluments du notaire. Pour une maison de 300 000 € partagée entre trois enfants, le rachat des deux autres parts coûte 200 000 € et 7 500 € de droit de partage.
Oui, mais il doit d’abord notifier aux autres indivisaires, par acte d’huissier, le prix, les conditions et l’identité de l’acheteur. Chacun dispose d’un mois pour exercer son droit de préemption, puis de deux mois pour signer (article 815-14). Une vente faite sans cette notification est nulle (article 815-16).
Elle permet au président du tribunal judiciaire, au titre des mesures urgentes que requiert l’intérêt commun, d’autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d’un bien indivis (article 815-6). Elle élargit aussi le partage judiciaire (article 840) et simplifie la gestion des successions vacantes. La règle des deux tiers, souvent présentée comme nouvelle, existait déjà.
Aussi longtemps que les héritiers le veulent, mais aucun n’est obligé d’y rester : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » et chacun peut demander le partage à tout moment (article 815), sauf sursis prononcé par un juge ou convention d’indivision.
Sources : code civil, articles 815 à 815-17, 836, 840, 1686, 1873-2, 1873-3 et 1873-5, versions en vigueur consultées sur Légifrance le 30 septembre 2026 ; loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes ; code général des impôts, articles 150 U, 150 VB, 746, 748 et 750.
