Plus-value immobilière • 2026
Calcul, abattement par durée de détention et exonérations
36,2 %
Taux global (IR 19 % + PS 17,2 %)
22 ans
Exonération IR complète
30 ans
Exonération totale (IR + PS)
0 %
Résidence principale exonérée
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien. Elle est taxée à 36,2 % (19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), mais des abattements par durée de détention réduisent progressivement l’impôt. Après 22 ans, l’IR est exonéré. Après 30 ans, plus aucune taxe. La vente de la résidence principale est toujours exonérée.
Chaque année, plus d’un million de transactions immobilières sont réalisées en France. Une part significative génère une plus-value taxable à 36,2 %, un taux qui surprend souvent les vendeurs au moment de la signature chez le notaire. En pratique, les abattements pour durée de détention et les exonérations ramènent l’impôt réel bien en dessous de ce taux facial. Comprendre le mécanisme permet d’anticiper le montant et d’optimiser le timing de la vente.
Le calcul de la plus-value repose sur trois étapes
Le prix de vente est diminué des frais de cession
Le prix de vente retenu est celui figurant dans l’acte de vente, diminué des frais de cession supportés par le vendeur : frais de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb), TVA acquittée le cas échéant. Les frais d’agence immobilière sont déductibles s’ils sont à la charge du vendeur.
Le prix d’acquisition est majoré des frais et travaux
Le prix d’achat est celui payé réellement, majoré de deux éléments :
- Frais de notaire : montant réel ou forfait de 7,5 % du prix d’achat (le contribuable choisit le plus avantageux)
- Travaux : montant réel sur factures (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) ou forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Les travaux d’entretien et de réparation ne sont pas déductibles
Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée lors du calcul des droits de mutation.
La plus-value brute est la différence entre les deux
Plus-value brute = prix de vente corrigé – prix d’acquisition majoré. Si le résultat est négatif (moins-value), aucun impôt n’est dû. La moins-value immobilière n’est pas imputable sur d’autres revenus ni reportable.
Les abattements par durée de détention réduisent progressivement l’impôt
La plus-value brute bénéficie d’un abattement qui augmente avec la durée de détention du bien. Deux grilles s’appliquent en parallèle : une pour l’impôt sur le revenu (exonération à 22 ans) et une pour les prélèvements sociaux (exonération à 30 ans).
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (total : 100 %) | 1,60 % |
| De 23 à 30 ans | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
En pratique, après 22 ans, l’impôt sur le revenu (19 %) est totalement effacé. Ne restent que les prélèvements sociaux (17,2 %), eux-mêmes réduits par un abattement de 9 % par an à partir de la 23e année. Après 30 ans, plus aucune taxe.
Le taux d’imposition global atteint 36,2 % avant abattement
La plus-value nette (après abattements) est soumise à deux prélèvements :
- Impôt sur le revenu : taux forfaitaire de 19 % (le barème progressif ne s’applique pas)
- Prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %)
Soit un taux global de 36,2 %. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value nette imposable (après abattement IR) dépasse 50 000 €. Cette surtaxe ne concerne pas les terrains à bâtir.
Un exemple chiffré : vente après 15 ans de détention
Cas concret
Vente d’une résidence secondaire à 250 000 €, achetée 150 000 € il y a 15 ans
Prix d’acquisition corrigé
183 750 €
150K + 7,5 % notaire + 15 % travaux
Plus-value brute
66 250 €
250 000 – 183 750
Durée de détention
15 ans
IR (19 %)
Abattement 60 % (6 % × 10 ans)
Base : 66 250 × 40 % = 26 500 €
5 035 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)
Abattement 16,5 % (1,65 % × 10 ans)
Base : 66 250 × 83,5 % = 55 319 €
9 515 €
Total à payer
14 550 €
soit 22 % de la plus-value brute (au lieu de 36,2 % sans abattement)
Six situations permettent une exonération totale
| Cas d’exonération | Conditions | Portée |
|---|---|---|
| Résidence principale | Habitation effective au jour de la vente | Exonération totale (IR + PS) |
| Détention longue | Bien détenu plus de 22 ans (IR) ou 30 ans (total) | Progressive puis totale |
| Prix ≤ 15 000 € | Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € | Exonération totale |
| Remploi résidence principale | Réemploi du prix sous 24 mois, non propriétaire RP depuis 4 ans, 1 seule fois | Exonération totale |
| Retraités / handicapés | RFR ≤ 12 793 € (1re part), non assujetti IFI | Exonération totale |
| Entrée en Ehpad | Vente sous 2 ans après entrée, RFR ≤ 30 024 €, logement non loué | Exonération totale |
La résidence principale
L’exonération la plus connue, la vente de la résidence principale est totalement exonérée de taxe sur la plus-value. Le logement doit être la résidence habituelle et effective du vendeur au moment de la vente. Les dépendances immédiates (garage, cave, parking) vendues en même temps sont couvertes par l’exonération.
La détention longue (22 ou 30 ans)
Après 22 ans : exonération d’IR, après 30 ans : exonération complète (IR + PS). Le mécanisme passe par les abattements progressifs détaillés ci-dessus.
La vente à moins de 15 000 €
Les transactions dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € sont totalement exonérées. Ce seuil s’apprécie par bien vendu (pas par transaction).
Le remploi pour achat de la résidence principale
La vente d’un bien autre que la résidence principale peut être exonérée si le prix est réemployé dans les 24 mois pour acheter ou construire sa résidence principale. La seule condition, ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 années précédant la vente. Cette exonération ne peut être utilisée qu’une seule fois.
Les retraités et personnes handicapées sous conditions de revenus
Les titulaires d’une pension de retraite, d’une pension de réversion ou d’une carte mobilité inclusion « invalidité » peuvent être exonérés si leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 793 € pour la première part (+ 3 428 € par demi-part supplémentaire). Ils ne doivent pas être assujettis à l’IFI.
La vente après entrée en Ehpad ou établissement spécialisé
L’ancienne résidence principale d’une personne entrée en Ehpad peut être vendue avec exonération si la vente intervient dans les 2 ans suivant l’entrée en établissement, que le logement n’a pas été occupé depuis (sauf par le conjoint) et que le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 30 024 € pour la première part.
Les travaux déductibles réduisent la base taxable
Deux options s’offrent au vendeur pour majorer le prix d’acquisition au titre des travaux :
- Le forfait de 15 % : applicable sans aucun justificatif si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Le prix d’achat est majoré de 15 % automatiquement
- Les travaux réels : sur présentation de factures. Sont éligibles les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration. Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise (pas en auto-construction) et soumis à TVA
Les travaux d’entretien courant et de réparation ne sont pas déductibles. Le contribuable choisit l’option la plus avantageuse entre le forfait et les travaux réels.
La surtaxe frappe les plus-values supérieures à 50 000 €
Lorsque la plus-value nette imposable (après abattement IR) dépasse 50 000 €, une surtaxe s’ajoute à l’impôt de 19 %. En pratique, ce seuil est atteint sur les biens dont la plus-value brute dépasse environ 125 000 € après moins de 10 ans de détention, ou sur les biens de grande valeur revendus rapidement. La surtaxe ne s’applique pas aux terrains à bâtir.
| Plus-value nette imposable | Surtaxe |
|---|---|
| 50 001 à 60 000 € | 2 % |
| 60 001 à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 à 110 000 € | 3 % |
| 110 001 à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 à 160 000 € | 4 % |
| 160 001 à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 à 210 000 € | 5 % |
| 210 001 à 250 000 € | 5 % |
| 250 001 à 260 000 € | 6 % |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % |
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
La plus-value immobilière se calcule par différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Le prix de vente est diminué des frais de cession (diagnostics, TVA). Le prix d’acquisition est majoré des frais de notaire (réels ou forfait de 7,5 %), et d’un forfait travaux de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans (ou du montant réel des travaux sur justificatifs). La plus-value brute obtenue est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention.
L’exonération est progressive. Au bout de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu (19 %). Au bout de 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux (17,2 %). Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, avec un abattement de 9 % par an à partir de la 23e année.
Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée de taxe sur la plus-value, sans condition de durée de détention ni de montant. Le logement doit être la résidence habituelle et effective du vendeur au moment de la vente. Les dépendances (garage, cave, parking) vendues en même temps sont également exonérées.
La plus-value nette (après abattements) est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.
Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent être déduits du prix d’acquisition sur présentation de factures. Les travaux d’entretien et de réparation ne sont pas déductibles. Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d’achat peut être appliqué sans justificatif, en lieu et place des travaux réels. Le contribuable choisit l’option la plus avantageuse.
Oui. La vente d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si le prix de cession est réemployé dans un délai de 24 mois pour l’achat ou la construction d’une résidence principale. Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente. Cette exonération ne peut être utilisée qu’une seule fois.
Sources : service-public.gouv.fr, Code général des impôts (articles 150 U à 150 VH).
