Usufruitier et nu-propriétaire : qui paie la taxe foncière, la toiture et l’IFI, et qui peut vendre

Monique a 78 ans. Depuis la mort de son mari, elle vit dans la maison familiale dont elle a l’usufruit, et ses deux enfants la nue-propriété, comme le prévoit la dévolution successorale quand le conjoint choisit l’usufruit. Un matin d’octobre arrive l’avis de taxe foncière, à son nom ; la même semaine, le couvreur annonce que la toiture est à refaire en entier, 26 000 €. Luc estime que c’est à sa mère de payer, puisqu’elle habite la maison ; Monique pense que ce sont ses enfants, puisqu’ils en sont propriétaires. Le code civil a tranché la question en 1804, en quelques articles que personne ne lit avant d’en avoir besoin : la taxe est pour elle, la toiture pour eux. La répartition entre usufruitier et nu-propriétaire obéit à une logique simple, celui qui jouit entretient, celui qui possède reconstruit, et à une série d’exceptions qui font l’essentiel des disputes familiales.

L’usufruitier jouit du bien, le nu-propriétaire en garde la substance

« L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (article 578 du code civil). L’usufruitier habite le bien ou le loue, et perçoit « toute espèce de fruits » (article 582), les loyers au premier chef (article 584). Le nu-propriétaire est propriétaire sans pouvoir utiliser le bien ni en tirer de revenus, jusqu’à la fin de l’usufruit ; il « ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier » (article 599). Cette situation naît le plus souvent d’une succession, quand le conjoint survivant choisit l’usufruit ou qu’une donation au dernier vivant le lui attribue, ou d’une donation de la nue-propriété par des parents qui se réservent l’usufruit. Le démembrement de propriété a ses avantages fiscaux ; il a aussi ses règles de cohabitation.

Deux formalités protègent chacun dès le départ. L’usufruitier « prend les choses dans l’état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l’usufruit » (article 600). Cet état des lieux est ce qui permettra, des années plus tard, de dire si une dégradation vient de la vétusté ou d’un défaut d’entretien. L’usufruitier donne aussi caution de jouir raisonnablement, sauf dispense dans l’acte ; les parents qui donnent ou vendent en se réservant l’usufruit en sont dispensés de plein droit (article 601).

La taxe foncière et les charges annuelles sont pour l’usufruitier

« L’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont censées charges des fruits » (article 608). Le code général des impôts le dit plus directement : lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit, « la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier » (article 1400, II). L’avis arrive chez lui, c’est lui le redevable, et le nu-propriétaire n’est pas tenu solidairement. La taxe d’habitation, qui ne subsiste plus que sur les résidences secondaires et certains locaux, suit une autre logique : elle est due par la personne qui a « la disposition ou la jouissance des locaux » au 1er janvier (article 1408), donc par l’usufruitier qui occupe le bien, ou par son locataire. Les charges courantes de copropriété, l’entretien du jardin, les abonnements, l’assurance de la jouissance du bien sont de la même nature : des charges de l’usage, pour celui qui a l’usage.

Rien n’empêche usufruitier et nu-propriétaires de convenir d’une autre répartition, dans l’acte de donation ou par une convention séparée : des enfants qui reçoivent la nue-propriété d’un bien peuvent s’engager à rembourser la taxe foncière à un parent aux revenus modestes. Cet accord vaut entre eux ; il ne change rien pour le fisc, qui continue d’adresser l’avis à l’usufruitier. L’usufruitier âgé ou modeste peut en revanche bénéficier des exonérations et dégrèvements de taxe foncière prévus pour les personnes de plus de 75 ans sous conditions de ressources ou les bénéficiaires de l’ASPA.

Les grosses réparations de l’article 606 sont au nu-propriétaire, toutes les autres à l’usufruitier

La règle tient en deux articles. « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu » (article 605). Et la liste est limitative : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien » (article 606). Refaire toute la toiture, reprendre un mur porteur, remplacer une poutre maîtresse, reconstruire un mur de clôture : nu-propriétaire. Remplacer des tuiles, repeindre, changer une fenêtre, réparer une canalisation, entretenir la chaudière : usufruitier. Entre les deux, les travaux intermédiaires, une chaudière à remplacer, un ravalement, une charpente partiellement reprise, sont tranchés au cas par cas en cas de litige : l’acte de donation ou une convention a tout intérêt à les régler d’avance.

Les améliorations sont un autre sujet. L’usufruitier qui refait la cuisine, installe une pompe à chaleur ou aménage des combles le fait à ses frais et sans retour : il ne peut, « à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée », ses héritiers pouvant seulement reprendre les ornements qu’il avait posés en remettant les lieux en état (article 599). Il ne peut pas, à l’inverse, transformer le bien ou en changer la destination sans l’accord du nu-propriétaire, puisqu’il doit en conserver la substance.

Le cas inverse est fréquent dans les familles : le parent usufruitier paie lui-même la toiture ou le mur porteur pour ne pas solliciter ses enfants. Il règle alors une dépense qui incombait aux nu-propriétaires, et les enrichit d’autant. Sauf à le faire à titre de prêt, remboursable à la fin de l’usufruit, ce paiement peut constituer une donation indirecte, qui se rapporte à sa succession entre les enfants (article 843 du code civil vise ce qui a été reçu « directement ou indirectement ») et que l’administration peut regarder comme une donation taxable. Une reconnaissance de dette ou une mention dans une convention clarifie la situation.

Les charges extraordinaires et les dettes se partagent entre capital et intérêts

Certaines dépenses ne sont ni des charges annuelles ni des réparations : une contribution exceptionnelle imposée sur la propriété, une participation à des travaux publics de voirie ou de raccordement. Le code les partage d’une manière particulière : « Le propriétaire est obligé de les payer, et l’usufruitier doit lui tenir compte des intérêts ; si elles sont avancées par l’usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l’usufruit » (article 609). Le nu-propriétaire supporte la dépense, l’usufruitier le coût de l’argent pendant sa jouissance. La même logique s’applique aux dettes d’une succession recueillie en usufruit : l’usufruitier universel ou à titre universel contribue avec le nu-propriétaire au paiement des dettes à raison de la valeur des biens, en avançant le capital qui lui sera rendu sans intérêt à la fin de l’usufruit, ou en payant les intérêts si le nu-propriétaire avance, ce dernier pouvant sinon faire vendre une partie des biens (article 612).

L’usufruitier peut louer seul un logement et encaisse les loyers

L’usufruitier « peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit » (article 595). Il signe seul le bail d’habitation, perçoit les loyers, qui sont des fruits civils, et les déclare dans ses revenus fonciers. Deux limites protègent le nu-propriétaire. Un bail de plus de neuf ans signé par l’usufruitier seul ne s’impose au nu-propriétaire, à la fin de l’usufruit, que pour la période de neuf ans en cours. Et l’usufruitier « ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal », sauf autorisation du juge en cas de refus. Quand l’usufruit porte sur une somme d’argent, reçue par exemple sur une assurance vie à clause démembrée, l’usufruitier peut s’en servir, « mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur » : c’est le quasi-usufruit (article 587), et la restitution devient une dette de sa succession.

En copropriété, le nu-propriétaire vote à défaut d’accord

Pour un appartement, l’assemblée générale n’accueille qu’une voix par lot. La loi du 10 juillet 1965 règle le partage : « En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire » (article 23). Les appels de fonds suivent la nature de la dépense : charges courantes pour l’usufruitier, ravalement structurel, réfection de toiture ou de gros œuvre pour le nu-propriétaire. La cotisation au fonds de travaux, que la loi n’attribue pas expressément à l’un ou à l’autre, gagne à être réglée par une convention entre eux, faute de quoi elle nourrit les désaccords.

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À l’IFI, l’usufruitier déclare la pleine propriété, sauf usufruit légal du conjoint

Pour l’impôt sur la fortune immobilière, les biens grevés d’usufruit « sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier » pour « leur valeur en pleine propriété » (article 968 du code général des impôts). Le nu-propriétaire ne déclare rien. La loi prévoit une exception : le bien est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 lorsque l’usufruit résulte de la loi, en particulier l’usufruit légal du conjoint survivant qui l’a choisi en l’absence de disposition du défunt (article 757 du code civil), et à condition que l’usufruit ne soit ni vendu ni donné. Le texte précise que « les biens dont la propriété est démembrée en application d’autres dispositions, notamment de l’article 1094-1 », ne bénéficient pas de cette répartition : une veuve qui tient son usufruit d’une donation au dernier vivant déclare le bien pour sa pleine valeur. La nuance compte pour les retraités assujettis à l’IFI.

Vendre exige l’accord de tous, et le prix se partage selon la valeur de chaque droit

Chacun peut céder seul son propre droit : l’usufruitier son usufruit, le nu-propriétaire sa nue-propriété, qui reste grevée d’usufruit jusqu’au décès de l’usufruitier. Vendre la maison entière suppose en revanche la signature de l’usufruitier et de tous les nu-propriétaires, et aucun d’eux ne peut l’imposer aux autres. Le code interdit même au juge, saisi par un nu-propriétaire, « d’ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier » (article 815-5). Si la vente a lieu, « le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix » (article 621). La valeur respective se négocie ; le repère habituel est le barème fiscal de l’usufruit, qui attribue à l’usufruit 40 % de la valeur entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, 20 % entre 81 et 90 ans (article 669 du code général des impôts).

Chacun est ensuite imposé sur sa propre plus-value. L’administration exige que « le prix global » soit « ventilé de façon à faire apparaître distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l’usufruit », d’après leur valeur réelle au jour de la vente, et admet l’usage du barème de l’article 669 à l’âge de l’usufruitier à cette date (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 300 et 320). Le prix d’acquisition de chaque droit reçu par succession ou donation est la valeur retenue pour les droits de mutation (article 150 VB). L’exonération de la résidence principale joue « au jour de la cession » pour le cédant qui y habite (article 150 U, II, 1°) : l’usufruitier qui occupe la maison vend sa part en franchise d’impôt, mais pas les nu-propriétaires, qui n’y habitent pas, et dont la quote-part peut dégager une plus-value imposable, réduite par les abattements pour durée de détention.

Le report de l’usufruit sur le prix est l’autre voie : au lieu de partager, l’usufruitier conserve l’usufruit de la totalité du prix, qu’il peut utiliser comme un quasi-usufruitier, et ses enfants deviennent créanciers de sa succession pour le même montant. Cette solution préserve le train de vie d’un parent qui entre en maison de retraite ; elle suppose que le patrimoine laissé suffise à rembourser la créance. Elle suppose aussi une convention écrite : une dette consentie par le défunt au profit de ses héritiers n’est pas déductible de sa succession, sauf si elle résulte d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé ayant date certaine, qui permet d’en prouver la sincérité (article 773, 2° du code général des impôts). Faute de quoi les enfants paieraient des droits sur une somme qui leur revient déjà. Les mêmes règles s’appliquent quand le démembrement vient d’une donation de la nue-propriété ou d’une donation-partage avec réserve d’usufruit.

L’abus de jouissance peut coûter l’usufruit, le décès y met fin sans impôt

Le nu-propriétaire n’est pas désarmé face à un usufruitier négligent. « L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien » (article 618) ; le juge peut prononcer l’extinction de l’usufruit ou rendre la jouissance au nu-propriétaire contre le versement d’une somme annuelle à l’usufruitier. L’usufruitier doit aussi signaler au propriétaire toute atteinte d’un tiers à ses droits, faute de quoi il répond du dommage (article 614). Lorsqu’une partie refuse de payer sa part, la voie ordinaire est la mise en demeure écrite, puis, faute d’accord, la saisine du tribunal judiciaire ; l’action en remboursement d’une dépense payée pour l’autre se prescrit par cinq ans à compter du jour où celui qui a payé a connu les faits lui permettant d’agir (article 2224). L’usufruit s’éteint enfin par la mort de l’usufruitier, l’arrivée du terme fixé, la réunion des deux qualités sur la même tête, trente ans de non-usage ou la perte totale du bien (article 617). Au décès de l’usufruitier, « la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe » (article 1133 du code général des impôts) : les nu-propriétaires deviennent pleins propriétaires sans payer de droits de succession sur le bien, ces droits ayant été acquittés lors de la transmission de la nue-propriété.

Taxe, toiture, vente : une année de démembrement chiffrée

Questions fréquentes

Sources : code civil, articles 578, 582, 584, 587, 595, 599 à 601, 605 à 609, 612, 614, 617, 618, 621, 624, 757, 815-5, 843, 1094-1 et 2224 ; code général des impôts, articles 150 U, 150 VB, 156, 669, 773, 968, 1133, 1400 et 1408 ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 300 et 320 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 23. Textes lus sur Légifrance dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026.