Fiscalité • IFI 2026
IFI : deux redevables sur trois
ont plus de 65 ans
194 000
foyers assujettis
à l’IFI
67 %
ont plus
de 65 ans
1,3 M€
seuil de
déclenchement
7 400 €
IFI annuel
pour 2 M€
Plus de deux tiers des 194 000 foyers assujettis à l’IFI ont plus de 65 ans, et 37 % dépassent 75 ans. Le basculement survient le plus souvent après une succession ou le décès du conjoint, quand un patrimoine immobilier ancien franchit le seuil de 1,3 million d’euros. Des leviers existent, du démembrement de propriété au plafonnement, pour limiter une facture annuelle de 5 000 à 20 000 euros.
Un retraité de 72 ans hérite de l’usufruit sur la totalité du patrimoine immobilier de son conjoint décédé : résidence principale estimée à 1,1 million d’euros (770 000 euros après l’abattement de 30 %), un appartement locatif (630 000 euros) et une maison secondaire (600 000 euros). Patrimoine net taxable : 2 millions d’euros. IFI annuel : 7 400 euros. Ce scénario touche un nombre croissant de ménages retraités dont les biens, acquis il y a trente ans, ont changé de dimension fiscale.
L’IFI frappe massivement les seniors
Selon les données de la DGFiP, 194 000 foyers sont assujettis à l’Impôt sur la fortune immobilière. Le profil type est un retraité : deux assujettis sur trois ont dépassé 65 ans, et 37 % ont plus de 75 ans. Le patrimoine immobilier moyen de ces foyers avoisine 2,4 millions d’euros, pour un IFI moyen supérieur à 8 000 euros par an. L’âge médian se situe autour de 70 ans.
Cette concentration tient à une réalité patrimoniale : les baby-boomers ont acquis leur immobilier dans les années 1990-2000, quand les prix étaient deux à trois fois inférieurs aux niveaux actuels dans les métropoles et les stations balnéaires. La hausse de 35 % de la taxe foncière en cinq ans reflète cette revalorisation généralisée. Le recentrage de l’ancien ISF (qui incluait les placements financiers) vers un IFI limité à la seule pierre a accentué le biais. Des milliers de foyers ne paient pas d’impôt sur le revenu mais supportent un IFI à quatre chiffres : riches en pierre, pauvres en liquidités.
Succession et décès : le mécanisme du basculement
Au décès du premier conjoint, le survivant choisit souvent l’usufruit légal sur la totalité ou la quasi-totalité des biens. Selon Service-Public.fr, l’usufruitier doit alors déclarer chaque bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n’étant pas imposable. La totalité de l’assiette se concentre sur la tête du conjoint survivant, souvent déjà retraité.
Un franchissement de seuil fréquent et soudain
Le mécanisme est mécanique : un couple dont le patrimoine immobilier restait sous le seuil à deux peut le dépasser dès lors qu’un seul conjoint hérite de l’usufruit. Une résidence principale à 1,1 million d’euros (770 000 euros après abattement de 30 %), combinée à un locatif de 630 000 euros et une secondaire de 600 000 euros, fait franchir la barre des 2 millions d’euros. L’IFI atteint alors 7 400 euros par an, pour des actifs difficilement vendables dans l’urgence.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| 800 001 à 1 300 000 € | 0,50 % |
| 1 300 001 à 2 570 000 € | 0,70 % |
| 2 570 001 à 5 000 000 € | 1 % |
| 5 000 001 à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Les leviers pour anticiper ou réduire la facture
Démembrement, cessions et dettes déductibles
Transmettre la nue-propriété aux enfants par donation avant le décès gèle la base pour les droits de succession. L’usufruitier continue de déclarer le bien en pleine propriété pour l’IFI, mais la valeur des droits transmis n’entre plus dans la masse successorale. À l’ouverture de la succession, les praticiens conseillent d’arbitrer : conserver les biens rentables, céder ceux à forte charge et faible rendement. Les plus-values immobilières étant purgées au décès, une cession rapide après la succession génère peu ou pas de taxation sur la plus-value. Seules les dettes réelles, exigibles et affectées aux biens imposables (emprunts, travaux, droits de succession, taxe foncière) sont déductibles.
Le plafonnement, amortisseur pour les revenus modestes
« Nombreux sont les contribuables qui mettent en place une stratégie visant à bénéficier du mécanisme du plafonnement de l’IFI prévu à l’article 979 du CGI », précise Igor Buttin, avocat associé chez Achille Avocats. Le cumul de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne peut pas dépasser 75 % des revenus du contribuable. Ce mécanisme profite aux retraités dont les revenus de pension restent modestes par rapport à la valeur de leur patrimoine immobilier.
« Certains redevables choisissent de limiter leurs revenus, en diminuant leur rémunération ou en différant des versements de dividendes, afin de bénéficier de cette disposition. Cela suppose de disposer d’un patrimoine liquide permettant de faire face aux dépenses du quotidien », ajoute l’avocat. Les SCI familiales mal calibrées constituent un piège fréquent : elles peuvent faire perdre la déductibilité des dettes ou bloquer toute décision de cession. Les spécialistes recommandent d’actualiser régulièrement les évaluations via le service Patrim et d’appliquer les décotes d’occupation ou de vétusté justifiées.
Questions fréquentes
L’IFI s’applique dès que la valeur nette du patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Le barème s’applique alors à partir de 800 000 euros, avec des taux allant de 0,50 % à 1,50 % selon les tranches. Une décote s’applique pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros.
Plus de deux tiers des 194 000 foyers redevables de l’IFI ont plus de 65 ans. Les baby-boomers concentrent l’immobilier ancien et locatif acquis dans les années 1990-2000, fortement revalorisé depuis. Le recentrage de l’IFI sur la seule pierre, à la différence de l’ancien ISF qui incluait les placements financiers, accentue ce biais démographique.
En règle générale, l’usufruitier déclare les biens démembrés pour leur valeur en pleine propriété dans son assiette IFI. Le nu-propriétaire n’est pas imposable. Lorsque le conjoint survivant opte pour l’usufruit légal, la quasi-totalité de l’assiette IFI se concentre sur lui. La loi prévoit une imposition répartie entre usufruitier et nus-propriétaires dans certains cas particuliers.
Le cumul de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne peut pas dépasser 75 % des revenus du contribuable (article 979 du CGI). Ce mécanisme profite surtout aux retraités dont les revenus sont modestes par rapport à leur patrimoine immobilier. Certains contribuables réduisent volontairement leurs revenus pour activer ce plafonnement.
La résidence principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale pour le calcul de l’IFI. Un bien estimé à 1 million d’euros est donc déclaré pour 700 000 euros. Cet abattement ne s’applique ni aux résidences secondaires ni aux biens locatifs.
