Patrimoine • Transmission
Démembrement de propriété : principe, barème et avantages
100 000 €
Abattement par parent/enfant
0 €
Droits au décès de l’usufruitier
50 %
Nue-propriété (donateur 51-60 ans)
15 ans
Renouvellement abattement
Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit (utiliser le bien, percevoir les revenus) et la nue-propriété (en disposer à terme). C’est l’un des outils les plus efficaces pour transmettre son patrimoine en réduisant les droits de donation, car les droits ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession.
Un couple de 55 ans possède une maison estimée à 400 000 €. En donnant la nue-propriété à leurs deux enfants, ils ne paient des droits que sur 200 000 € (50 % de la valeur, barème 51-60 ans), soit 100 000 € par enfant, pile dans l’abattement. Résultat : zéro droit de donation. Et quand les parents décèdent, les enfants récupèrent la maison en pleine propriété sans rien payer, même si elle vaut alors 600 000 €.
Le principe du démembrement de propriété
La pleine propriété d’un bien se compose de trois attributs : l’usus (droit d’utiliser), le fructus (droit de percevoir les revenus) et l’abusus (droit de disposer). Le démembrement sépare ces attributs entre deux personnes : l’usufruitier reçoit l’usus et le fructus, le nu-propriétaire conserve l’abusus.
Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent vendre seuls le bien. L’accord des deux parties est obligatoire pour céder la pleine propriété. Le démembrement peut résulter d’une donation, d’une succession (usufruit légal du conjoint survivant) ou d’un achat en démembrement.
Le barème fiscal du démembrement
La valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible (et donc les droits de donation réduits).
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Les avantages du démembrement
Réduction des droits de donation
Les droits ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, pas sur la pleine propriété. Pour un bien de 300 000 € donné par un parent de 62 ans, la base taxable est de 180 000 € (60 %). Après abattement de 100 000 €, les droits ne portent que sur 80 000 € au lieu de 200 000 € en pleine propriété.
Zéro droits au décès
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires. La plus-value prise par le bien entre la donation et le décès échappe également à toute taxation. C’est le principal avantage du démembrement par rapport à une donation en pleine propriété.
Protection du donateur
Le donateur conserve l’usufruit : il continue d’habiter le bien ou de percevoir les loyers. Il ne se dépossède pas de son cadre de vie, contrairement à une donation en pleine propriété où il perd tout droit sur le bien.
Les inconvénients du démembrement
| Inconvénient | Détail |
|---|---|
| Blocage de la vente | Impossible de vendre sans l’accord des deux parties (usufruitier + nu-propriétaire) |
| Pas d’usage pour le nu-propriétaire | Il ne peut ni habiter ni louer le bien tant que l’usufruit existe |
| Charges pour l’usufruitier | Entretien courant, taxe foncière, charges de copropriété |
| Grosses réparations | À la charge du nu-propriétaire (toiture, structure, chauffage central) |
| Risque de mésentente | Désaccords familiaux possibles sur l’usage, les travaux ou la vente du bien |
| Irrévocabilité | Une donation en démembrement est en principe irrévocable |
Cas concret : démembrement d’une maison de 400 000 €
Cas concret
M. et Mme Durand, 57 ans, donnent la nue-propriété de leur maison à leurs 2 enfants
Droits de donation
0 €
100 000 € par enfant = dans l’abattement
Les parents continuent d’habiter la maison (usufruit). Au décès du dernier parent, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession, même si la maison vaut alors 600 000 €. Économie totale : plusieurs dizaines de milliers d’euros de droits évités.
Les biens concernés par le démembrement
Biens démembrables
- Immobilier : résidence principale, secondaire, bien locatif
- Parts de sociétés : SCI, SCPI, SCP, parts de SA ou SAS
- Contrat de capitalisation : l’usufruitier perçoit les revenus, le nu-propriétaire récupère le capital
- Clause bénéficiaire démembrée d’une assurance-vie : l’usufruitier reçoit le capital au décès, le nu-propriétaire a une créance de restitution
Biens non démembrables
- PEA (plan d’épargne en actions)
- Livrets réglementés (Livret A, LEP, LDDS)
- Plans d’épargne logement (PEL, CEL)
- Contrat d’assurance-vie (on ne peut pas le donner, mais la clause peut être démembrée)
IFI et démembrement de propriété
En principe, l’usufruitier déclare le bien en pleine propriété à l’IFI. C’est le cas quand le démembrement résulte d’une donation ou d’un testament.
Exception : quand l’usufruit résulte des droits légaux du conjoint survivant (couple marié sans enfant d’une précédente union), chacun déclare la valeur de son droit selon le barème fiscal. L’usufruitier déclare la valeur de l’usufruit, le nu-propriétaire la valeur de la nue-propriété.
Comment mettre en place un démembrement
- Évaluer le bien : estimation par un notaire ou un expert immobilier
- Choisir le type de démembrement : usufruit viager (durée de vie) ou temporaire (durée fixée)
- Calculer la valeur de la nue-propriété selon le barème fiscal et l’âge du donateur
- Vérifier les abattements disponibles : 100 000 € par parent/enfant, renouvelable tous les 15 ans (simulateur frais de donation)
- Passer chez le notaire : l’acte notarié est obligatoire pour les biens immobiliers
- Publier au service de publicité foncière : formalité réalisée par le notaire
Questions fréquentes
Le démembrement permet de transmettre un bien à ses enfants en ne payant des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété (et non sur la pleine propriété). Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires. La plus-value prise par le bien entre la donation et le décès échappe également à toute taxation.
La donation est le transfert d’un bien à un bénéficiaire. Le démembrement est une technique qui divise la propriété en usufruit et nue-propriété. On peut combiner les deux : donner la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit. Mais le démembrement peut aussi résulter d’une succession (usufruit légal du conjoint survivant) sans aucune donation.
Le nu-propriétaire ne peut ni habiter ni louer le bien tant que l’usufruit existe. Aucune des deux parties ne peut vendre seule le bien (accord obligatoire). L’usufruitier supporte les charges d’entretien et les impôts locaux. En cas de mésentente familiale, la situation peut se bloquer pendant des années. Les grosses réparations incombent au nu-propriétaire.
Le coût comprend les frais de notaire (environ 1,5 à 2 % de la valeur du bien pour une donation) et les éventuels droits de donation calculés sur la valeur de la nue-propriété après abattement (100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans). Si la donation reste sous l’abattement, seuls les frais de notaire sont dus.
L’usufruitier paie la taxe foncière, la taxe d’habitation (si résidence secondaire) et déclare les revenus locatifs. Pour l’IFI, c’est en principe l’usufruitier qui déclare le bien en pleine propriété. Exception : quand l’usufruit résulte des droits légaux du conjoint survivant, chacun déclare la valeur de son droit selon le barème fiscal.
Sources : service-public.gouv.fr (F33076), Code civil (art. 552-599), Code général des impôts (art. 669).
