Donation en usufruit ou nue-propriété : méthode de calcul, cas concret et barème

La donation en usufruit ou en nue-propriété repose sur le démembrement de la propriété prévu à l’article 544 du Code civil. Le donateur transmet la nue-propriété à son donataire et conserve l’usufruit (usage et revenus), ou inversement. Les droits de donation ne s’appliquent alors que sur la valeur du droit transmis, selon le barème fiscal de l’article 669 CGI qui varie de 10 à 90 % selon l’âge. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans aucun droit supplémentaire.

La donation démembrée constitue l’une des stratégies de transmission patrimoniale les plus puissantes du droit français. Elle permet de réduire significativement les droits de donation tout en conservant l’usage ou les revenus du bien. Selon les chiffres de la Chambre des notaires, près de 60 % des transmissions immobilières du vivant empruntent ce mécanisme. Pour une présentation complète des dispositifs de transmission, se reporter au guide complet de la donation de son vivant 2026.

Donation en usufruit ou nue-propriété : qu’est-ce que c’est en 2026 ?

Concrètement, l’usufruitier peut habiter le bien, le louer et percevoir les loyers. Le nu-propriétaire détient la propriété juridique mais n’en a ni l’usage ni les revenus, jusqu’à l’extinction de l’usufruit. L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété ». Cette distinction a des conséquences fiscales majeures, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur du droit transmis, pas sur la pleine propriété.

Le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété en 2026

L’article 669 du Code général des impôts fixe la répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété en fonction de l’âge du donateur. Ce barème, inchangé depuis 2004, progresse par tranches de 10 ans, plus le donateur est âgé, plus la valeur de l’usufruit qu’il conserve est faible (et donc plus la nue-propriété transmise est importante).

Exemple : un parent de 65 ans qui donne la nue-propriété d’un bien à son enfant transmet 60 % de la valeur (la part « nue-propriété » à cet âge), tandis qu’il conserve 40 % (l’usufruit). Les droits de donation ne s’appliquent que sur cette fraction de 60 %, avant même l’application de l’abattement de 100 000 € par enfant.

Comment se passe une donation avec usufruit en 2026 ?

La procédure suit quatre étapes précises, encadrées par le droit notarial.

Étape 1 : l’évaluation du bien

Le notaire procède à l’évaluation de la pleine propriété du bien (valeur vénale), puis applique le barème de l’article 669 CGI selon l’âge du donateur pour déterminer la valeur de la nue-propriété transmise et de l’usufruit conservé. L’évaluation doit refléter la valeur de marché réelle, sous peine de redressement fiscal.

Étape 2 : l’acte notarié

Pour un bien immobilier, la donation démembrée est obligatoirement réalisée par acte notarié (article 931 du Code civil). L’acte précise la valeur du bien, l’âge du donateur, la nature du démembrement et les éventuelles clauses particulières (interdiction d’aliéner, retour conventionnel, etc.).

Étape 3 : le calcul et le paiement des droits

Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, après abattement (100 000 € par parent et par enfant). Le barème progressif en ligne directe s’applique ensuite : 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, puis 20 % jusqu’à 552 324 €. Le coût exact dépend de la valeur du bien et de la configuration familiale, que notre simulateur de frais de notaire permet d’estimer en quelques clics.

Étape 4 : la publication au service de publicité foncière

L’acte notarié est publié au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) pour rendre la donation opposable aux tiers. Cette formalité donne lieu à une taxe de 0,60 % sur la valeur transmise, intégrée aux frais d’acte.

Les avantages d’une donation démembrée en 2026

Le démembrement combine quatre atouts qui en font la stratégie phare de la transmission immobilière.

• Réduction fiscale immédiate : les droits sont calculés sur 40 à 70 % de la valeur seulement, ce qui peut représenter une économie de 20 000 à 50 000 euros pour un bien de taille moyenne
• Conservation de l’usage ou des revenus : le donateur-usufruitier continue d’habiter le logement ou d’en percevoir les loyers jusqu’à son décès
• Transmission sans frais au décès : la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans droits de succession supplémentaires (article 1133 CGI)
• Cumul avec la règle des 15 ans : l’abattement de 100 000 € par enfant se renouvelle tous les 15 ans, permettant des donations en cascade pour les patrimoines importants

Les inconvénients et risques d’une donation en nue-propriété en 2026

Le démembrement n’est pas sans contraintes. Quatre inconvénients majeurs doivent être pesés avant de s’engager.

Le recours à un notaire expérimenté en transmission patrimoniale est indispensable pour sécuriser l’opération et anticiper ces risques. Le coût supplémentaire d’une consultation approfondie (300 à 600 €) est vite rentabilisé par les erreurs évitées.

Donner la nue-propriété de sa résidence principale en 2026

La donation de la nue-propriété de la résidence principale est parfaitement possible et constitue même l’une des stratégies les plus fréquentes. Le donateur conserve l’usufruit et continue d’occuper son logement jusqu’à son décès. L’opération présente plusieurs spécificités.

• Premier point : l’abattement de 20 % applicable à la résidence principale en matière de succession ne s’applique pas en donation. La valeur de marché complète est retenue.
• Deuxième point : en cas de vente du bien avec l’accord du nu-propriétaire, le prix est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème 669 CGI à la date de la vente.
• Troisième point : l’usufruitier reste redevable de la taxe foncière et, le cas échéant, de l’IFI sur la valeur de l’usufruit.

La donation temporaire d’usufruit en 2026

La donation temporaire d’usufruit (DTU) est un dispositif peu connu mais très efficace pour soutenir un proche sur une durée limitée tout en optimisant sa fiscalité personnelle. Le donateur transmet l’usufruit de son bien pour une durée déterminée (minimum 3 ans), puis récupère automatiquement la pleine propriété à l’échéance.

Exemple : un parent qui transmet pour 15 ans l’usufruit d’un bien locatif de 300 000 € à son enfant étudiant (barème 46 %) donne une valeur fiscale de 138 000 €. Après l’abattement de 100 000 €, seuls 38 000 € sont taxables, générant environ 5 794 € de droits. Le parent perd temporairement les loyers (transférés à l’enfant) mais sort la valeur du bien de son IFI et de son revenu imposable.

Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier en 2026 ?

Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement dans les mains du nu-propriétaire, en application de l’article 617 du Code civil. Cette extinction est fiscalement neutre : aucun droit de succession ni frais supplémentaires n’est dû, comme le prévoit expressément l’article 1133 du Code général des impôts.

C’est ce mécanisme qui fait du démembrement la stratégie fiscale la plus efficace pour la transmission immobilière. Les droits ont été acquittés au moment de la donation initiale, sur une assiette réduite (la seule nue-propriété). La reconstitution de la pleine propriété au décès n’est pas une transmission au sens fiscal, mais l’aboutissement logique du droit déjà transféré. L’écart avec les frais de succession classiques peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur un patrimoine immobilier moyen.

Foire aux questions sur la donation en usufruit et nue-propriété en 2026

Sources : Service-public.gouv.fr, Code général des impôts (article 669), Code civil (articles 544, 578, 617).