Fiscalité locale • Logements vacants
TVLH : la nouvelle taxe sur les logements vacants dès 2027
17 → 34 %
Taux progressif (zones tendues)
3 700
Communes en zone tendue
468 M€
Recettes 2024 (TLV + THLV)
1er janv. 2027
Entrée en vigueur
La loi de finances 2026 fusionne les deux taxes sur les logements vacants (TLV et THLV) en une taxe unique : la TVLH (Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation). En zones tendues, le taux passe de 17 % la 1ère année à 34 % dès la 2e année, majorable jusqu’à 60 % par les communes. Application au 1er janvier 2027. Les recettes, qui représentaient 468 millions d’euros en 2024, iront désormais directement aux communes.
Avec près de 3,1 millions de logements vacants en France, la vacance immobilière reste un sujet majeur. La réforme portée par l’article 108 de la loi n°2026-103 du 19 février 2026 simplifie le cadre fiscal en remplaçant deux dispositifs jugés complexes par un outil unique, plus lisible et entièrement décentralisé. Les propriétaires de logements inoccupés dans les 3 700 communes en zone tendue seront taxés de plein droit, en plus de l’éventuelle plus-value immobilière en cas de revente. Les autres communes pourront l’instaurer par délibération.
La fusion TLV + THLV en une taxe unique en 2027
Jusqu’à présent, deux taxes coexistaient pour les logements vacants. La TLV (taxe annuelle sur les logements vacants, article 232 du CGI) s’appliquait automatiquement en zones tendues. Ses recettes, environ 290 millions d’euros en 2024, étaient affectées à l’État via l’ANAH. La THLV (taxe d’habitation sur les logements vacants, article 1407 bis) permettait aux communes hors zones tendues de taxer les logements vacants par délibération, avec un produit de 178 millions d’euros en 2024.
La nouvelle TVLH (article 1406 bis du CGI) remplace ces deux dispositifs. Le changement majeur pour les collectivités : les recettes leur reviennent intégralement, alors que la TLV alimentait l’État. Pour les propriétaires, le cadre se simplifie mais la pression fiscale augmente, notamment avec le mécanisme de majoration communale.
Les taux de la TVLH en zones tendues et non tendues en 2027
Le législateur a retenu un mécanisme de taxation progressive qui augmente avec la durée de vacance. Les règles diffèrent selon la localisation du bien.
| Zones tendues | Zones non tendues | |
|---|---|---|
| Application | Obligatoire (de plein droit) | Facultative (délibération municipale) |
| Vacance minimale | 1 an au 1er janvier | 2 ans au 1er janvier |
| Taux an 1 | 17 % de la valeur locative | Libre (plafond 50 %) |
| Taux an 2+ | 34 % | Libre (plafond 50 %) |
| Majoration max | 30 % (an 1) / 60 % (an 2+) | Plafond 50 % |
| Délibération | Non requise | Avant le 1er octobre N-1 |
| Communes concernées | ~3 700 | Toutes les autres |
| Bénéficiaire | Commune / EPCI | Commune / EPCI |
Le calcul de la TVLH repose sur la valeur locative cadastrale en 2027
La base de calcul est la valeur locative cadastrale du logement, la même que celle utilisée pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et la taxe foncière. Cette valeur correspond à un loyer théorique déterminé par l’administration fiscale.
Le montant de la taxe est obtenu en appliquant le taux (17 %, 34 % ou le taux majoré) à cette valeur locative. Pour un logement dont la valeur locative est de 5 000 €/an, la TVLH représente 850 € la première année et 1 700 € les années suivantes au taux de base.
Cas concret : combien coûte la TVLH pour un logement vacant en 2027
Cas concret
Appartement T3 vacant à Lyon (zone tendue), valeur locative cadastrale : 5 000 €/an
Facture potentielle dès la 2e année
1 700 à 3 000 €/an
selon la délibération communale
Un propriétaire lyonnais dont le T3 est vide depuis 2 ans paiera 1 700 € de TVLH en 2027 au taux de base. Si la commune de Lyon active la majoration maximale (60 %), la facture grimpe à 3 000 €. Le même appartement occupé au moins 90 jours consécutifs par an ne paie rien. La mise en location, même infructueuse, exonère aussi de la taxe si le propriétaire justifie d’une recherche active de locataire.
Les exonérations de TVLH en 2027
Plusieurs situations permettent d’échapper à la taxe. Le propriétaire doit être en mesure de justifier sa situation en cas de contrôle.
| Situation | Exonération | Justificatifs |
|---|---|---|
| Occupation > 90 jours consécutifs | Oui | Factures énergie, attestation d’assurance habitation |
| Mise en location infructueuse | Oui | Annonces publiées, mandats d’agence, courriers aux candidats |
| Mise en vente infructueuse | Oui | Mandat de vente, historique de prix cohérent avec le marché |
| Travaux rendant le bien inhabitable | Oui | Devis, factures, permis de construire |
| Logement social (HLM, SEM) | Oui | Statut de l’organisme |
| Vacance volontaire sans justification | Non | — |
Ce qui change pour les propriétaires et les communes en 2027
Les propriétaires en zone tendue paieront plus sans décision locale
La TVLH s’applique de plein droit dans les ~3 700 communes en zone tendue. Le propriétaire n’a aucune démarche à effectuer : l’administration calcule et envoie l’avis d’imposition sur la base des données d’occupation déclarées. La facture peut doubler par rapport à l’ancienne TLV si la commune active la majoration.
Les communes récupèrent l’intégralité des recettes
Jusqu’ici, les recettes de la TLV (290 M€) allaient à l’État via l’ANAH. La TVLH transfère l’intégralité du produit fiscal aux communes et EPCI. Un changement qui pourrait inciter davantage de collectivités à activer la taxe, dans un contexte où le barème fiscal pèse déjà lourd sur les propriétaires. La délibération doit intervenir avant le 1er octobre de l’année précédente.
Le contexte : la TVLH comme outil de la politique du logement en 2027
La réforme s’inscrit dans la continuité de l’objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Plutôt que construire du neuf sur des terres agricoles, le législateur souhaite remettre les logements existants sur le marché. Avec 3,1 millions de logements vacants en France, le gisement est considérable. La TVLH constitue un levier incitatif, pas punitif : les travaux parlementaires rappellent que la vacance résulte souvent de contraintes réelles (coût de rénovation, difficultés à trouver un locataire, contentieux).
Pour les propriétaires envisageant une revente, le simulateur de plus-value immobilière permet d’estimer l’impôt à la cession. La TVLH ajoute un argument en faveur de la cession rapide plutôt que du maintien en vacance. Le coût fiscal cumulé sur plusieurs années peut représenter un montant significatif, surtout avec les majorations communales.
Questions fréquentes
La Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH) est un impôt local créé par la loi de finances 2026 (article 108). Elle fusionne les deux anciennes taxes sur les logements vacants (TLV et THLV) en un dispositif unique, codifié à l’article 1406 bis du Code général des impôts. Elle s’applique aux impositions établies à compter de 2027.
En zones tendues, le taux est de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d’imposition, puis 34 % à partir de la deuxième année. Les communes peuvent majorer ces taux jusqu’à 30 % la première année et 60 % les années suivantes. En zones non tendues, le taux est fixé librement par la commune dans la limite de 50 % de la valeur locative.
En zones tendues, un logement est taxable dès 1 an de vacance au 1er janvier de l’année d’imposition. En zones non tendues, le délai est de 2 ans. Le logement doit être habitable et effectivement inoccupé. Un bien en travaux lourds le rendant inhabitable n’entre pas dans le champ de la taxe.
Le redevable est la personne qui dispose du logement au début de la période d’inoccupation : le propriétaire, l’usufruitier en cas de démembrement, ou le titulaire d’un bail à construction ou à réhabilitation. C’est la personne qui exerce la maîtrise effective du bien pendant la vacance.
Trois situations permettent d’échapper à la taxe : occupation effective du logement plus de 90 jours consécutifs dans l’année, mise en location ou en vente dans des conditions normales de marché (même sans trouver preneur), ou vacance indépendante de la volonté du propriétaire (travaux rendant le bien inhabitable, contraintes techniques). Les logements sociaux (HLM, SEM) sont aussi exonérés.
En zones tendues (~3 700 communes), la TVLH s’applique de plein droit. En dehors de ces zones, elle est facultative : le conseil municipal doit délibérer avant le 1er octobre de l’année N pour une application au 1er janvier N+1. Sans délibération, aucune taxe n’est due.
Sources : Legifrance (loi n°2026-103 du 19 février 2026, article 108), LégiFiscal (10 mars 2026), Zéro Logement Vacant (3 février 2026),
