Donation pour achat immobilier • 2026
Jusqu’à 300 000 € transmis sans droits à payer
100 000 €
Plafond par donateur
300 000 €
Plafond par bénéficiaire
6 mois
Pour utiliser les fonds
5 ans
Occupation minimale en RP
Dispositif temporaire applicable du 15 février 2025 au 31 décembre 2026
La donation pour achat immobilier bénéficie depuis 2025 d’un régime fiscal exceptionnel : jusqu’à 300 000 € exonérés de droits par bénéficiaire, à condition que les fonds servent à acquérir un logement neuf ou à financer des travaux de rénovation énergétique. Le dispositif, applicable jusqu’au 31 décembre 2026, cumule avec les abattements classiques et permet de transmettre plus de 400 000 € sans impôt à un enfant en combinant l’ensemble des mécanismes.
Face à la flambée des prix immobiliers et au resserrement du crédit bancaire, de plus en plus de parents aident financièrement leurs enfants à devenir propriétaires. La loi de finances 2025 a créé un dispositif fiscal d’ampleur inédite pour encadrer ces transferts familiaux, une exonération temporaire permettant de transmettre jusqu’à 300 000 € par bénéficiaire sans aucun droit à payer, sous conditions strictes. Le mécanisme s’ajoute aux outils existants de la donation de son vivant, avec ses propres règles sur les biens éligibles et les conditions d’occupation.
Qu’est-ce qu’une donation pour achat immobilier en 2026 ?
La donation pour achat immobilier désigne le don d’argent effectué par un ascendant à son descendant dans le but exclusif de financer l’acquisition de la résidence principale du bénéficiaire. À la différence d’un prêt familial, la somme n’a pas vocation à être remboursée, elle entre définitivement dans le patrimoine du donataire et vient s’imputer sur la part d’héritage future.
Avant 2025, cette pratique courante s’appuyait sur deux mécanismes fiscaux classiques : l’abattement de 100 000 € par enfant (article 779 du Code général des impôts), renouvelable tous les 15 ans, et le don familial de sommes d’argent de 31 865 € (article 790 G du CGI), dit « don Sarkozy », réservé aux donateurs de moins de 80 ans. La loi de finances 2025 a ajouté un troisième étage à l’édifice fiscal : une exonération spécifique cumulable avec les deux premières, plafonnée à 300 000 € par bénéficiaire.
L’exonération exceptionnelle 100 000 € / 300 000 € (dispositif 2025-2026)
Le dispositif, introduit par la loi de finances pour 2025, crée une exonération totale de droits de donation pour les sommes transmises dans un cadre précis et limité dans le temps. Les plafonds sont articulés sur deux niveaux distincts :
- 100 000 € maximum par donateur et par même bénéficiaire. Plusieurs donateurs peuvent chacun verser jusqu’à ce plafond.
- 300 000 € maximum par bénéficiaire, tous donateurs confondus. Au-delà, les droits de donation s’appliquent sur la fraction excédentaire.
Concrètement, un enfant peut donc recevoir un maximum de 100 000 € de chacun de ses deux parents (200 000 €), plus 50 000 € de chacun de ses quatre grands-parents (soit 200 000 € supplémentaires, mais plafonnés à 100 000 € pour ne pas dépasser 300 000 € au total). Le dispositif est applicable exclusivement aux dons réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, date d’enregistrement fiscal faisant foi.
Qui peut donner et qui peut recevoir ?
Le dispositif d’exonération est strictement encadré sur le plan familial. Seuls les dons réalisés au sein d’une ligne directe descendante y sont éligibles.
| Donateurs éligibles | Bénéficiaires éligibles |
|---|---|
| Parents | Enfants |
| Grands-parents | Petits-enfants |
| Arrière-grands-parents | Arrière-petits-enfants |
| Oncles et tantes (à défaut de descendance directe) | Neveux et nièces |
Les conjoints, partenaires de PACS, frères et sœurs, cousins ou amis sont exclus du dispositif. Les dons entre tiers ou entre collatéraux restent soumis au régime classique des droits de donation, avec leurs propres abattements applicables aux enfants et petits-enfants. Aucune limite d’âge n’est imposée au donateur, mais le don Sarkozy complémentaire de 31 865 € reste réservé aux donateurs de moins de 80 ans. D’après les chiffres 2026 de la transmission en France, 47,4 % des donations versées à des enfants dépassent 100 000 €, ce qui illustre la concentration de ce type de transmission sur les foyers aisés.
Quels biens immobiliers sont éligibles ?
L’administration fiscale a précisé le périmètre exact des biens éligibles à l’exonération. Seuls les logements neufs ou en cours de construction ouvrent droit au dispositif, à l’exclusion des acquisitions dans l’ancien.
Biens éligibles
- Logements neufs (jamais habités)
- Biens acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
- Acquisitions en indivision entre plusieurs bénéficiaires
- Acquisition de l’usufruit d’un logement neuf
- Biens destinés à la location longue durée en résidence principale (le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du donataire)
Biens exclus
- Acquisitions via une société civile immobilière (SCI), même familiale
- Terrains à bâtir et maisons individuelles à construire
- Lots en résidences services (étudiantes, seniors, médicalisées)
- Acquisition en nue-propriété seule (sans l’usufruit)
- Logements anciens, y compris après travaux
Le bien acquis doit être conservé cinq ans minimum en résidence principale du donataire ou de son locataire. Une revente ou un changement d’affectation dans ce délai entraîne en principe la perte de l’exonération, hors tolérances administratives éventuelles. Les autres modes de donation immobilière obéissent à des règles distinctes, notamment en cas de démembrement ou de transmission en pleine propriété.
Travaux de rénovation énergétique : conditions d’éligibilité
Le dispositif ouvre également aux travaux de rénovation énergétique de la résidence principale du donataire. Les conditions sont alignées sur celles du dispositif MaPrimeRénov’, avec plusieurs spécificités à respecter :
- Les travaux doivent figurer au périmètre éligible MaPrimeRénov’ (isolation thermique, systèmes de chauffage bas carbone, ventilation, audit énergétique).
- Ils doivent être réalisés par un professionnel qualifié, dans les conditions de réalisation imposées par MaPrimeRénov’ (recours à un artisan RGE dans la plupart des cas).
- Ils doivent porter sur la résidence principale du donataire, pas sur un bien locatif ou secondaire.
- Les sommes doivent être engagées dans les six mois suivant la donation.
Comment déclarer la donation (formulaire CERFA 2735-SD)
La donation pour achat immobilier doit obligatoirement être déclarée à l’administration fiscale pour ouvrir droit à l’exonération. Le formalisme diffère selon la nature du don.
Pour un don manuel (virement bancaire, chèque), le bénéficiaire remplit le formulaire CERFA 2735-SD « Déclaration de don manuel » dans le mois suivant la réception des fonds, et l’adresse au Service des Impôts des Entreprises (SIE) de son domicile. Le formulaire mentionne l’identité du donateur, le montant reçu, la date du don et l’affectation prévue. Un exemplaire peut être téléchargé sur impots.gouv.fr.
Pour une donation par acte notarié, le notaire se charge lui-même de l’enregistrement fiscal. Cette voie est obligatoire lorsque la donation porte sur un bien immobilier directement ou lorsqu’elle intègre une donation-partage. Dans le cas d’une donation pour achat immobilier par virement, le recours au notaire reste facultatif mais fortement recommandé pour sécuriser l’opération et rédiger un pacte adjoint précisant l’affectation des fonds.
Cumul avec les autres abattements
Le dispositif 2025-2026 est pleinement cumulable avec les abattements fiscaux classiques, ce qui démultiplie la capacité de transmission exonérée.
| Dispositif | Plafond par donateur / bénéficiaire | Renouvellement | Cumulable avec l’exonération 2025-2026 ? |
|---|---|---|---|
| Abattement de droit commun (art. 779 CGI) | 100 000 € parent/enfant | Tous les 15 ans | Oui |
| Don Sarkozy (art. 790 G CGI) | 31 865 € (donateur < 80 ans) | Tous les 15 ans | Oui |
| Abattement handicap | 159 325 € supplémentaires | Tous les 15 ans | Oui |
| MaPrimeRénov’ (sur mêmes travaux) | Variable selon revenus | — | Non |
En pratique, un parent peut donc transmettre à son enfant, sans le moindre droit à payer, un total de 231 865 € en combinant les trois dispositifs (100 000 € droit commun + 31 865 € don Sarkozy + 100 000 € exonération 2025-2026). Si les deux parents interviennent, le plafond atteint 463 730 € exonérés par enfant. La transmission peut aller plus loin en ajoutant les grands-parents dans la limite globale de 300 000 € au titre du dispositif spécifique.
Cas concret
Léa, 29 ans, achète son premier appartement neuf à 320 000 €
Don des deux parents
200 000 €
Don des deux grands-parents
100 000 €
Total reçu par Léa
300 000 €
Droits de donation à payer
0 €
exonération totale dans le cadre du dispositif 2025-2026
Léa achète un appartement en VEFA de 320 000 € destiné à sa résidence principale. Ses deux parents versent chacun 100 000 €, ses deux grands-parents maternels versent chacun 50 000 €. Léa reçoit au total 300 000 €, soit exactement le plafond autorisé par bénéficiaire. Aucun droit de donation n’est dû. Léa doit déclarer chaque don via le formulaire CERFA 2735-SD et conserver le logement en résidence principale pendant au moins cinq ans après l’achat.
Sanctions et risques de requalification
Le non-respect des conditions du dispositif entraîne une requalification en donation ordinaire, avec application rétroactive du régime classique des droits de donation. Trois situations principales déclenchent cette requalification :
- Non-utilisation dans les 6 mois : si les fonds n’ont pas servi à l’acquisition ou aux travaux dans le délai légal, l’exonération est remise en cause.
- Revente ou changement d’affectation dans les 5 ans : vente du bien, transformation en résidence secondaire, mise en location courte durée (Airbnb, Booking).
- Affectation à un bien exclu : SCI, résidence services, nue-propriété seule, logement ancien.
La requalification se traduit par le calcul des droits de donation selon le barème normal (après application de l’abattement de 100 000 € par enfant), majorés d’intérêts de retard de 0,20 % par mois écoulé depuis la déclaration initiale, dans les conditions prévues par le Livre des procédures fiscales.
Seule la force majeure peut préserver l’exonération en cas de manquement : décès du donataire, invalidité majeure, mutation professionnelle imposant un changement de résidence principale. Ces cas doivent être documentés auprès de l’administration fiscale. Le régime général des frais de donation en 2026 continue alors de s’appliquer, avec le barème classique après abattement.
Foire aux questions sur la donation pour achat immobilier
La donation pour achat immobilier est un don d’argent réalisé par un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent au profit de son descendant, destiné à financer l’acquisition de la résidence principale du donataire. Depuis le 15 février 2025 et jusqu’au 31 décembre 2026, un dispositif exceptionnel d’exonération permet de transmettre jusqu’à 100 000 € par donateur, avec un plafond cumulé de 300 000 € par bénéficiaire, sans aucun droit de donation à payer.
Le don manuel doit être déclaré à l’administration fiscale par le bénéficiaire dans le mois suivant sa réception, via le formulaire CERFA 2735-SD (déclaration de don manuel). Le formulaire précise le montant reçu, l’identité du donateur et l’affectation prévue des fonds. Pour les donations passées devant notaire, c’est l’acte authentique qui tient lieu de déclaration. L’enregistrement fiscal conditionne l’application de l’exonération exceptionnelle 2025-2026.
La loi de finances 2025 a introduit un dispositif d’exonération temporaire plafonné à 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire, applicable du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Les fonds doivent être utilisés dans les six mois suivant la donation pour acquérir un logement neuf ou en VEFA destiné à la résidence principale du donataire, ou financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’. Le bien doit être conservé cinq ans minimum en résidence principale.
Lorsque la donation entre dans le cadre du dispositif d’exonération 2025-2026 et respecte ses conditions, aucun droit de donation n’est dû. Les frais se limitent alors aux éventuels émoluments du notaire si l’acte est rédigé devant lui (non obligatoire pour un don manuel par virement). Hors dispositif exceptionnel, la donation classique applique le barème du Code général des impôts après abattement de 100 000 € par enfant : les tranches vont de 5 % (jusqu’à 8 072 €) à 45 % (au-delà de 1 805 677 €).
Sont éligibles les logements neufs, les biens acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), y compris en indivision ou avec usufruit, ainsi que les biens destinés à la location longue durée en résidence principale (locataire extérieur au foyer fiscal). Sont en revanche exclus : l’achat via une SCI, les terrains à bâtir, les maisons individuelles à construire, les lots en résidences services (étudiantes, seniors, médicalisées) et les acquisitions en nue-propriété seule.
Oui, les deux dispositifs se cumulent intégralement. Un parent peut transmettre à son enfant 100 000 € au titre de l’abattement de droit commun (renouvelable tous les 15 ans), auxquels s’ajoutent jusqu’à 100 000 € supplémentaires au titre du dispositif exceptionnel 2025-2026, soit 200 000 € totalement exonérés de droits. Le cumul est également possible avec le don Sarkozy de 31 865 € (article 790 G du CGI) pour les donateurs âgés de moins de 80 ans.
En cas de non-respect des conditions (utilisation des fonds au-delà de 6 mois, occupation du bien moins de 5 ans, affectation à un bien exclu du dispositif), l’administration fiscale procède à la requalification du don en donation ordinaire. Les droits de donation sont alors calculés selon le barème normal, majorés d’intérêts de retard de 0,20 % par mois écoulé depuis la déclaration initiale. Des tolérances administratives peuvent s’appliquer dans certains cas de force majeure dûment justifiés.
Sources : Ministère de la Transition écologique, impots.gouv.fr, Code général des impôts (articles 779 et 790 G), France Rénov’ — MaPrimeRénov’.
