Crédit immobilier
Taux d’usure : 15 % des dossiers bloqués
15 %
Dossiers bloqués
4,48 %
Usure 10-20 ans
5,19 %
Usure 20 ans+
6 mois
Décalage max du calcul
Un homme de 50 ans, 30 % d’apport, 100 000 € de revenus annuels. Taux nominal : 3,25 %. Crédit refusé. L’assurance emprunteur fait grimper le TAEG à 4,74 %, au-dessus du plafond légal de 4,48 %. Selon CAFPI, 15 % des dossiers de crédit immobilier sont aujourd’hui bloqués par le taux d’usure.
Depuis début mars, l’OAT 10 ans dépasse 3,8 % et les banques ont remonté leurs barèmes de 0,10 à 0,30 point. Au même moment, la Banque de France a baissé le taux d’usure sur les courtes durées. Les taux montent, le plafond descend : c’est l’effet ciseau. « À partir du moment où un moyen de protection coupe l’accès au crédit de personnes finançables, c’est là où l’on peut s’interroger », résume Laura Martino, directrice des partenariats bancaires chez CAFPI.
Les seuils du taux d’usure au 2e trimestre 2026
| Durée du prêt | Taux d’usure (T2 2026) | Évolution |
|---|---|---|
| Moins de 10 ans | 4,00 % | En baisse |
| 10 à 20 ans | 4,48 % | -0,11 point |
| 20 ans et plus | 5,19 % | Stable |
Le taux d’usure est calculé sur les TAEG pratiqués le trimestre précédent. Le décaissement intervient 3 à 4 mois après la signature. Le décalage peut donc atteindre 6 mois entre la réalité du marché et le plafond appliqué.
Les 3 profils bloqués
Emprunteurs sur moins de 20 ans
C’est la durée la plus touchée. Le plafond à 4,48 % a perdu 11 points de base alors que les barèmes montent. Selon CAFPI, plus de la moitié des dossiers sur ces maturités sont bloqués. La solution proposée : allonger la durée à 20 ou 25 ans pour basculer sur le plafond à 5,19 %. Le coût total du crédit augmente, mais le dossier passe.
Emprunteurs de 50-55 ans et plus
L’assurance emprunteur (intégrée dans le TAEG) grimpe mécaniquement avec l’âge. L’exemple CAFPI : un emprunteur de 50 ans avec 30 % d’apport et 100 000 € de revenus obtient un taux nominal de 3,25 %, mais le TAEG monte à 4,74 % à cause de l’assurance. Le plafond de 4,48 % sur 10-20 ans est dépassé de 0,26 point. Bon dossier, refus mécanique.
Petits dossiers et primo-accédants
Sur un emprunt de 100 000 € (typique d’un primo-accédant avec PTZ ou prêt boosté), les frais fixes (frais de dossier, garantie) pèsent proportionnellement plus qu’un gros emprunt. Exemple CAFPI : 100 000 € sur 20 ans à 3,80 % nominal donnent un TAEG de 5,22 %, soit 3 centièmes au-dessus du seuil de 5,19 %. Le dossier est rejeté pour 30 € de frais de trop.
Le taux d’usure ne mesure pas la qualité du dossier. Un emprunteur solvable, avec apport et revenus confortables, peut se voir refuser un crédit uniquement parce que son TAEG dépasse le plafond légal de quelques centièmes de point. C’est un blocage technique, pas un problème de solvabilité.
Les 3 leviers pour débloquer un dossier
- Délégation d’assurance emprunteur : substituer le contrat groupe de la banque par un contrat individuel permet de gagner 0,15 à 0,25 point de TAEG. C’est souvent le levier le plus rapide, surtout pour les plus de 50 ans.
- Allonger la durée au-delà de 20 ans : le plafond passe de 4,48 % à 5,19 %. Le coût total augmente, mais le dossier passe.
- Faire jouer la concurrence : les écarts de barèmes entre banques atteignent plusieurs dixièmes de point pour un même profil. Un courtier identifie les établissements encore ouverts sur le profil concerné.
Le taux d’usure sera recalculé au 1er juillet sur la base des TAEG du 2e trimestre. Si les taux bancaires continuent de monter, le nouveau plafond pourrait refléter la hausse et débloquer une partie des dossiers. En attendant, la mensualisation du calcul (expérimentée en 2023) n’a pas été reconduite.
Questions fréquentes
Le taux d’usure est le TAEG maximum légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter. Il est calculé sur les taux pratiqués le trimestre précédent, ce qui crée un décalage pouvant atteindre 6 mois. Quand les taux bancaires remontent, le taux d’usure ne suit pas assez vite et bloque mécaniquement les dossiers dont le TAEG dépasse le plafond.
Depuis le 1er avril 2026 : 4,00 % sur moins de 10 ans, 4,48 % sur 10 à 20 ans, 5,19 % sur 20 ans et plus. Les seuils ont baissé sur les courtes durées alors que les barèmes bancaires remontaient, créant un effet ciseau.
Trois profils principaux : les emprunteurs sur moins de 20 ans (plus de la moitié des dossiers bloqués sur ces maturités), les emprunteurs de 50-55 ans et plus (assurance emprunteur coûteuse qui fait déraper le TAEG), et les petits dossiers / primo-accédants (frais fixes qui pèsent proportionnellement davantage).
Trois leviers : délégation d’assurance emprunteur (gain de 0,15 à 0,25 point de TAEG), allongement de la durée au-delà de 20 ans pour basculer sur le plafond à 5,19 %, et mise en concurrence des banques via un courtier (les écarts de barèmes peuvent atteindre plusieurs dixièmes de point).
Prochaine révision au 1er juillet 2026. Si l’OAT 10 ans reste au-dessus de 3,7 %, le problème pourrait perdurer au 3e trimestre. La mensualisation du calcul, expérimentée en 2023, avait fluidifié le marché mais n’a pas été reconduite.
