Plus-value immobilière • Résidence secondaire 2026
Ce que vous payez vraiment en vendant votre résidence secondaire
36,2 %
Taux maximal (IR + PS)
22 ans
Exonération IR
30 ans
Exonération totale
5 exonérations
Possibles sans attendre 30 ans
Contrairement à la résidence principale, la vente d’une résidence secondaire est soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière. Le taux atteint 36,2 % (19 % d’IR + 17,2 % de PS), réduit par des abattements progressifs jusqu’à exonération complète après 30 ans. Cinq situations permettent d’échapper à l’impôt sans attendre ce délai.
La résidence secondaire ne bénéficie pas de l’exonération automatique dont profite la résidence principale. Toute plus-value réalisée lors de la vente est imposable, sauf exceptions. Le montant de l’impôt dépend de trois facteurs : la plus-value brute (prix de vente moins prix d’achat corrigé), la durée de détention (qui détermine les abattements) et l’éventuelle éligibilité à une exonération. Le simulateur de plus-value immobilière permet de calculer le montant exact en quelques clics.
La résidence secondaire est taxée à 36,2 % avant abattement
La plus-value nette (après abattements) est soumise à deux prélèvements :
- Impôt sur le revenu : taux forfaitaire de 19 % (le barème progressif ne s’applique pas aux plus-values immobilières)
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
Soit un taux global de 36,2 %. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. Ce taux peut paraître élevé, mais les abattements pour durée de détention le réduisent significativement.
Les abattements réduisent l’impôt chaque année à partir de la 6e
L’impôt diminue progressivement avec la durée de détention. Deux grilles s’appliquent en parallèle, l’une pour l’IR (exonéré à 22 ans), l’autre pour les prélèvements sociaux (exonérés à 30 ans). Pour le détail complet des abattements année par année, consultez notre guide sur la plus-value immobilière 2026.
| Durée de détention | Taux effectif réellement payé | Économie vs taux plein |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 36,2 % | Aucune |
| 10 ans | 29,1 % | -7,1 points |
| 15 ans | 22,0 % | -14,2 points |
| 20 ans | 14,8 % | -21,4 points |
| 22 ans | 12,4 % (PS seuls) | IR exonéré |
| 25 ans | 7,7 % | -28,5 points |
| 30 ans et plus | 0 % | Exonération totale |
Un exemple chiffré : vente après 12 ans
Cas concret
Maison secondaire achetée 200 000 €, vendue 320 000 € après 12 ans
Prix d’acquisition corrigé
245 000 €
200K + 7,5 % frais + 15 % travaux
Plus-value brute
75 000 €
Abattement IR / PS
42 % / 11,55 %
IR (19 %)
75 000 × 58 % × 19 %
8 265 €
PS (17,2 %)
75 000 × 88,4 % × 17,2 %
11 410 €
Total à payer
19 675 €
soit 26,2 % de la plus-value brute (au lieu de 36,2 % sans abattement)
Cinq façons d’être exonéré sans attendre 30 ans
Réemployer le prix pour acheter sa résidence principale
C’est l’exonération la plus accessible. Si le vendeur réemploie tout ou partie du prix de vente pour acheter ou construire sa résidence principale dans les 24 mois, la plus-value est exonérée à hauteur du remploi. Conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 années précédant la vente. Cette exonération ne peut être utilisée qu’une seule fois.
Vendre à moins de 15 000 €
Les transactions dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € sont totalement exonérées. Ce seuil s’apprécie par bien vendu, pas par transaction.
Être retraité ou titulaire d’une carte d’invalidité
Les titulaires d’une pension de retraite ou d’une carte mobilité inclusion « invalidité » sont exonérés si leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 793 € pour la première part (+ 3 428 € par demi-part). Ils ne doivent pas être assujettis à l’IFI.
Vendre après l’entrée en Ehpad
L’ancienne résidence principale d’une personne entrée en Ehpad ou en résidence autonomie peut être vendue avec exonération si la vente intervient dans les 2 ans suivant l’entrée, que le logement n’a pas été loué depuis et que le RFR ne dépasse pas 30 024 €.
Transformer la résidence secondaire en résidence principale
Si la résidence secondaire devient la résidence principale du vendeur avant la vente, l’exonération s’applique. Mais l’administration fiscale contrôle strictement les changements de statut : le logement doit être occupé de manière effective et habituelle (adresse fiscale, factures d’énergie, lieu de travail, scolarisation des enfants). Un changement de statut de complaisance, sans occupation réelle, expose à une requalification et à des poursuites pour fraude fiscale.
Les travaux réduisent la base taxable
Deux options permettent de majorer le prix d’acquisition et donc de réduire la plus-value brute :
- Forfait de 15 % : applicable sans justificatif si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
- Travaux réels : sur factures, pour les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration. Les travaux d’entretien ne sont pas déductibles
Le contribuable choisit l’option la plus avantageuse. Si les travaux réels dépassent 15 % du prix d’achat, il a intérêt à conserver ses factures.
Questions fréquentes
Cinq cas permettent d’éviter l’impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire : détenir le bien depuis plus de 30 ans (exonération totale), réemployer le prix de vente pour acheter sa résidence principale dans les 24 mois (une seule fois, non propriétaire de RP depuis 4 ans), vendre à un prix inférieur ou égal à 15 000 €, être retraité ou handicapé sous conditions de revenus, ou vendre dans les 2 ans suivant l’entrée en Ehpad.
La plus-value nette est taxée à 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce taux s’applique après abattement pour durée de détention. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute si la plus-value nette dépasse 50 000 €. Après 22 ans de détention, l’IR est exonéré. Après 30 ans, plus aucune taxe.
Il faut détenir le bien pendant au moins 22 ans pour être exonéré de l’impôt sur le revenu (19 %). Pour une exonération totale (IR + prélèvements sociaux), la durée de détention doit atteindre 30 ans. Entre 6 et 30 ans, des abattements progressifs réduisent le montant de l’impôt chaque année.
Oui, la résidence principale est exonérée de taxe sur la plus-value. Mais l’administration fiscale contrôle strictement les changements de statut. Le logement doit être occupé de manière effective et habituelle (factures, adresse fiscale, lieu de travail). Un changement de statut juste avant la vente, sans occupation réelle, expose à une requalification et à des poursuites pour fraude fiscale.
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré des frais de notaire (7,5 % forfaitaire) et des travaux (15 % forfaitaire si détention > 5 ans, ou montant réel sur factures). Des abattements par durée de détention sont ensuite appliqués pour obtenir la plus-value nette imposable. Le notaire effectue le calcul et paie l’impôt lors de la signature.
Sources : service-public.gouv.fr, CGI articles 150 U à 150 VH.
