La loi de finances 2026 a discrètement acté la fusion de deux taxes sur les logements vacants en un impôt local unique, applicable dans le calcul fiscal à partir de 2027. Environ 3,1 millions de logements sont potentiellement concernés, et la facture pourrait quasiment doubler pour certains propriétaires si les communes activent la majoration locale.
Alors que la déclaration d’impôt 2026 bat son plein, un autre dispositif fiscal est passé largement sous les radars : la fusion des deux taxes frappant les logements vacants. Adoptée dans la loi de finances pour 2026, cette mesure remplace les deux dispositifs existants par un impôt local unique, dont la base et les taux pourront être sensiblement alourdis par les communes. Environ 3,1 millions de logements sont concernés en France, selon les dernières estimations disponibles.
Deux taxes logements vacants fusionnées en une seule
Jusqu’en 2025, deux dispositifs fiscaux distincts coexistaient pour dissuader la conservation de biens vides. La taxe sur les logements vacants (TLV) s’appliquait uniquement dans les 3 800 communes en zone tendue (demande de logement supérieure à l’offre) et frappait les habitations vides depuis au moins un an. Perçue directement par l’État, elle prévoyait un taux de 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 % les années suivantes.
La seconde, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), concernait au contraire les communes hors zone tendue et les logements vides depuis au moins deux ans. Perçue par les communes qui l’activaient, sur une base optionnelle, elle restait dans la pratique moins lourde que la TLV car indexée sur le taux applicable aux résidences secondaires.
| Dispositif | Avant 2026 : TLV | Avant 2026 : TVLH (ancienne) | À partir de 2027 : TVLH fusionnée |
|---|---|---|---|
| Zone concernée | Zones tendues uniquement (3 800 communes) | Hors zones tendues | Toutes communes éligibles |
| Durée minimale de vacance | 1 an | 2 ans | Occupation < 90 jours consécutifs par an |
| Bénéficiaire | État | Commune (si activée) | Commune |
| Taux | 17 % VL an 1, 34 % an 2+ | Indexé sur THRS | Progressif selon durée + majoration locale |
| Logement meublé | Non concerné | Non concerné | Non concerné |
3,1 millions de logements potentiellement concernés
Selon les estimations reprises par la presse spécialisée, environ 3,1 millions de logements pourraient entrer dans le périmètre de la nouvelle TVLH fusionnée. Cette population de biens se répartit en trois grandes catégories : logements en vente non encore cédés, biens en attente de locataire après un départ, et habitations en cours de rénovation dont les travaux s’étalent sur plus de 90 jours consécutifs.
L’élargissement du dispositif à l’ensemble des communes éligibles, et non plus aux seules zones tendues, constitue la principale source de hausse potentielle. Une résidence secondaire inoccupée dans une commune rurale qui échappait auparavant à toute imposition spécifique pourrait désormais y être assujettie, si la commune active la taxe.
Ce qui change concrètement pour le calcul des impôts locaux
Le montant de la nouvelle TVLH dépend de trois facteurs combinés. Le premier est la valeur locative cadastrale du bien, qui sert d’assiette commune avec la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Le deuxième est la durée de vacance constatée : plus le logement reste inoccupé longtemps, plus le taux appliqué augmente, selon une progressivité inscrite dans la loi.
Le troisième levier, politiquement sensible, tient à la majoration décidée par la commune. Les municipalités conservent une marge d’appréciation leur permettant d’alourdir le taux applicable sur leur territoire, dans la limite d’un plafond fixé par décret. C’est dans les communes qui activent cette majoration que les propriétaires pourraient voir leur facture d’impôts locaux quasiment doubler par rapport à la situation antérieure.
Comment échapper à la nouvelle TVLH
Trois cas de figure permettent d’éviter l’application de la taxe. Le premier est l’occupation effective du logement pendant plus de 90 jours consécutifs dans l’année, y compris par le propriétaire lui-même. Le deuxième est la mise en location effective, même partielle, qui fait basculer le bien dans le régime des revenus fonciers. Le troisième est la reconnaissance d’une vacance subie indépendante de la volonté du propriétaire : travaux lourds indispensables à la remise en état, contentieux juridique avec un ancien locataire, ou succession non liquidée.
Pour les biens reçus en héritage et laissés vacants le temps du règlement de la succession, la jurisprudence admet une exonération durant la période d’indivision. Les héritiers doivent toutefois déclarer la situation à l’administration fiscale, notamment via le certificat d’hérédité ou l’attestation de dévolution successorale selon le cas.
Un contexte fiscal élargi pour les propriétaires en 2026
Cette fusion s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement de la fiscalité immobilière locale. La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, actée en 2023, a déplacé une partie de la pression fiscale vers les résidences secondaires et les logements vacants. Parallèlement, la taxe Barnier sur les plus-values foncières et les seuils d’imposition sur les revenus ont évolué en 2026, contribuant à alourdir la charge globale pesant sur les ménages propriétaires.
Selon les estimations de la Cour des comptes, les recettes cumulées des taxes sur les transmissions et la détention immobilière dépassent désormais 4 % du PIB français, plaçant la France parmi les pays de l’OCDE les plus lourds en matière de fiscalité patrimoniale. Les propriétaires de biens vacants étaient jusqu’alors relativement épargnés par ce mouvement ; la fusion TVLH marque un rattrapage.
Foire aux questions
La loi de finances 2026 a fusionné la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) en un impôt local unique, qui conservera le nom de TVLH. Cette fusion, applicable dans le calcul fiscal à partir de 2027, s’inscrit dans la continuité des dispositifs visant à inciter les propriétaires à remettre sur le marché les logements non meublés laissés vacants plus de 90 jours consécutifs par an.
La nouvelle TVLH s’applique aux propriétaires de logements non meublés et occupés moins de 90 jours consécutifs dans l’année. Environ 3,1 millions de logements sont concernés en France, qu’il s’agisse de biens mis en vente, en attente de locataire ou en cours de rénovation. Le texte de la loi étend le dispositif au-delà des seules zones tendues, qui concentraient jusqu’alors l’essentiel des prélèvements au titre de la TLV.
Le montant de la nouvelle TVLH dépend de la valeur locative cadastrale du bien, avec un taux qui augmente à mesure que le logement reste vacant. Les communes conservent une marge d’appréciation : elles peuvent majorer le taux applicable sur leur territoire. Selon les cas de figure, la facture pourrait presque doubler par rapport aux barèmes en vigueur avant 2026, notamment dans les communes qui choisissent d’activer la majoration locale.
La fusion a été actée par la loi de finances 2026, mais son intégration dans le calcul effectif des impôts locaux interviendra en 2027. Les propriétaires concernés recevront les premiers avis d’imposition TVLH fusionnée à l’automne 2027, portant sur la situation de vacance constatée en 2026. L’année 2026 sert donc de référence, même si aucune imposition nouvelle n’est encore émise sur cet exercice.
Trois situations permettent d’échapper à la TVLH : occupation effective du logement plus de 90 jours consécutifs dans l’année, mise en location effective (même partielle) du bien, ou démonstration d’une vacance subie indépendante de la volonté du propriétaire (travaux nécessaires à la remise en état, contentieux en cours). Les propriétaires qui procèdent à des rénovations doivent pouvoir justifier des devis et factures correspondants en cas de contrôle.
