Il n’existe aucun nombre minimum de loyers impayés pour engager une procédure d’expulsion. Un propriétaire peut agir dès le premier impayé. En pratique, la procédure prend entre 6 mois et 3 ans en raison des délais légaux, de la trêve hivernale et des recours du locataire.
C’est la question que se posent des milliers de locataires et de propriétaires chaque année. La réponse surprend souvent : la loi ne fixe aucun seuil. Pas besoin de 3 mois ni de 6 mois d’impayés. Un seul mois de retard suffit théoriquement pour lancer la procédure.
Mais entre le premier impayé et l’expulsion effective, la procédure impose des étapes obligatoires qui protègent le locataire. Le préavis de logement et l’expulsion sont deux procédures distinctes avec des règles très différentes.
La procédure d’expulsion suit 6 étapes obligatoires
Un propriétaire ne peut pas expulser un locataire lui-même, même avec des mois d’impayés. Chaque étape est encadrée par la loi avec des délais incompressibles.
| Étape | Description | Délai |
|---|---|---|
| 1. Relance amiable | Courrier simple ou appel au locataire | 10 à 15 jours |
| 2. Mise en demeure | Lettre recommandée avec accusé de réception | 20 à 25 jours |
| 3. Commandement de payer | Acte du commissaire de justice (ex-huissier) | 6 semaines pour payer |
| 4. Assignation au tribunal | Audience devant le juge du contentieux | 6 semaines à 6 mois |
| 5. Commandement de quitter | Notification officielle de quitter les lieux | 2 mois (extensible) |
| 6. Expulsion par la force | Intervention du commissaire de justice | Jour ouvrable, 6h-21h |
Le délai total varie de 6 mois à 3 ans selon la situation
La durée réelle dépend de plusieurs facteurs, la présence d’une clause résolutoire dans le bail, la trêve hivernale, les délais accordés par le juge et la réactivité du propriétaire.
| Situation | Délai moyen avant expulsion |
|---|---|
| Avec clause résolutoire + hors trêve | 6 à 9 mois |
| Avec clause résolutoire + trêve hivernale | 12 à 18 mois |
| Sans clause résolutoire | 12 à 24 mois |
| Avec échéancier accordé par le juge | Jusqu’à 3 ans |
La clause résolutoire accélère la procédure car le juge constate la résiliation du bail au lieu de la prononcer. Depuis la loi du 29 juillet 2023, cette clause est obligatoire dans tous les nouveaux baux.
La trêve hivernale bloque toute expulsion du 1er novembre au 31 mars
Pendant 5 mois chaque année, aucune expulsion ne peut être exécutée. Cette protection existe depuis 1956. Même avec un jugement définitif, le commissaire de justice ne peut pas intervenir pendant cette période.
Trois exceptions permettent une expulsion pendant la trêve hivernale :
- Le locataire bénéficie d’un relogement adapté à sa situation
- Le logement fait l’objet d’un arrêté de péril (immeuble dangereux)
- L’occupant est un squatteur (entrée par effraction, pas de bail)
Les droits du locataire face à une procédure d’expulsion
Le locataire en difficulté dispose de plusieurs leviers pour retarder ou éviter l’expulsion :
- Proposer un échéancier au propriétaire ou au juge (jusqu’à 3 ans)
- Saisir le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) de son département pour une aide financière
- Demander la garantie Visale (Action Logement) qui couvre les impayés sous conditions
- Solliciter une aide au logement (APL) pour réduire le loyer restant à charge
- Contacter SOS Loyers Impayés au 0 805 160 075 (gratuit) pour un accompagnement personnalisé
- Demander un délai au juge de l’exécution (1 mois à 1 an supplémentaire après le jugement)
Les garanties du propriétaire contre les impayés
Le propriétaire peut se protéger en amont ou récupérer les sommes dues pendant la procédure.
| Garantie | Déclenchement | Couverture | Délai moyen expulsion |
|---|---|---|---|
| Assurance GLI | 3 mois après le 1er impayé (rétroactif) | Loyers + frais de procédure | 6 à 9 mois |
| Garantie Visale | À partir de 2 loyers impayés | Loyers (plafonnés) | 8 à 12 mois |
| Caution solidaire | Dès le 1er impayé | Loyers uniquement | 9 à 15 mois |
| Sans garantie | – | Aucune | 12 à 18 mois |
La procédure coûte entre 2 000 et 4 000 EUR au propriétaire (commissaire de justice, avocat, frais de tribunal). Seule la GLI couvre intégralement ces frais. Le propriétaire peut demander le remboursement au locataire après le jugement, mais la récupération est souvent difficile si le locataire est insolvable.
Le rôle du juge peut tout changer
Le juge n’est pas un simple validateur de la demande du propriétaire. Il examine la situation du locataire et dispose d’un large pouvoir d’appréciation :
- Accorder un échéancier de remboursement allant jusqu’à 3 ans si le locataire est en capacité de payer
- Suspendre la clause résolutoire si le locataire a repris les paiements
- Refuser l’expulsion si la situation sociale du locataire est particulièrement difficile
- Réduire ou supprimer le délai de 2 mois pour quitter les lieux dans les cas graves (dégradations, troubles)
Un locataire de bonne foi qui a repris le paiement du loyer courant et propose un plan de remboursement de la dette a de très bonnes chances d’obtenir un échéancier. Le montant de l’APL peut d’ailleurs être réévalué pour aider à stabiliser la situation.
Les aides disponibles pour éviter l’expulsion
| Aide | Pour qui | Montant | Contact |
|---|---|---|---|
| FSL | Locataires en difficulté | Variable selon département | Conseil départemental |
| APL / AL / ALS | Revenus modestes | Jusqu’à 300 EUR/mois | CAF |
| Garantie Visale | Jeunes et salariés précaires | Couverture loyers impayés | Action Logement |
| SOS Loyers Impayés | Tous | Accompagnement gratuit | 0 805 160 075 |
| CCAPEX | Locataires assignés | Médiation + orientation | Préfecture |
Questions fréquentes sur les loyers impayés et l’expulsion
Il n’existe aucun nombre minimum fixé par la loi. Un propriétaire peut engager une procédure dès le premier impayé. En pratique, la procédure dure entre 6 mois et 3 ans selon les cas.
Non. La trêve hivernale interdit toute expulsion du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions (relogement proposé, squat, arrêté de péril). La procédure judiciaire peut cependant continuer.
Entre 6 mois et 3 ans. Le délai comprend le commandement de payer (2 mois), l’audience au tribunal (2 à 6 mois), le commandement de quitter les lieux (2 mois) et les éventuels délais supplémentaires.
Le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement), la garantie Visale, l’APL, le RSA, la prime d’activité, et le numéro SOS Loyers Impayés (0 805 160 075, gratuit).
Non. C’est strictement illégal, même en cas d’impayés. Le propriétaire risque jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 EUR d’amende pour violation de domicile.
Entre 2 000 et 4 000 EUR en moyenne (commissaire de justice, avocat, frais de tribunal). Seule l’assurance GLI couvre intégralement ces frais.
Oui. Le juge peut accorder un échéancier jusqu’à 3 ans si le locataire est de bonne foi. Il peut aussi refuser l’expulsion pour situation sociale difficile.
Une clause qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas d’impayés. Obligatoire dans tous les nouveaux baux depuis la loi du 29 juillet 2023. Elle accélère la procédure.
Sources : Service-public.fr, Légifrance (loi du 6 juillet 1989, loi du 29 juillet 2023).
