À partir du 1er janvier 2026, une nouvelle obligation va bouleverser la vie des copropriétaires en France. La loi Climat et Résilience impose à près de 11 millions de logements la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif. Les grandes copropriétés de 50 lots ou plus y sont déjà soumises depuis le 1er janvier 2025, et ce sont désormais les petites copropriétés, soit 7 sur 10. Cette mesure concerne avant tout les propriétaires immobiliers qui devront désormais anticiper une dépense supplémentaire, comprise entre 1 000 et 5 000 euros, pour répondre à cette exigence environnementale.
L’objectif de cette réforme est clair : accélérer la rénovation énergétique dans les immeubles collectifs et éviter que chaque propriétaire agisse isolément. Ce DPE collectif sera discuté lors des assemblées générales et son coût réparti entre tous les copropriétaires, prenant parfois l’allure d’une véritable taxe sur les logements tant l’investissement demandé peut peser lourd, en particulier dans certaines grandes copropriétés.
Qu’est-ce que le DPE collectif et pourquoi devient-il obligatoire ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est pas une nouveauté pour ceux qui vendent ou louent un bien immobilier individuel. Il évalue la classe énergétique du logement, de A à G, selon sa consommation. Avec cette loi, l’analyse s’étend désormais à l’ensemble de l’immeuble, incluant toiture, murs extérieurs et parties communes. Cela garantit une vision globale et permet de cibler précisément les besoins de rénovation.
La désignation d’un professionnel agréé se fera lors de l’assemblée générale, rendant ce passage obligé pour tous les copropriétaires. L’intérêt est double : inspecter collectivement la résidence principale ou secondaire, comparer ses performances énergétiques aux normes actuelles et hiérarchiser les travaux à envisager, notamment lorsque l’immeuble affiche une mauvaise note (F ou G), synonyme de dépenses importantes et de risque d’interdiction future à la location.
Combien coûte ce diagnostic et qui va payer ?
La vraie nouveauté réside dans le montant à débourser pour ce DPE collectif. Le coût varie généralement entre 1 000 et 5 000 euros selon la taille de l’immeuble, l’état général et l’accès aux différentes parties communes. Pour les grandes copropriétés de 50 lots ou plus, la facture grimpe rapidement vers le haut de la fourchette. Par ailleurs, il existe aussi des situations où les propriétaires doivent affronter des dépenses imprévues, comme lorsqu’une villa réservée pour les vacances se retrouve indisponible suite à un incident. Un exemple parlant de ces difficultés figure dans l’article dédié aux charges pesant sur les propriétaires et la manière dont ceux-ci font face à diverses hausses de frais dans différents contextes immobiliers.
Cette dépense vient s’ajouter à la fiscalité immobilière habituelle : impôts fonciers, charges de copropriété, sans oublier les éventuels travaux prescrits après diagnostic. Chaque copropriétaire doit régler sa quote-part, calculée selon les tantièmes détenus, que le logement soit occupé, vacant, utilisé en résidence principale ou secondaire.
Comment la répartition se fait-elle entre copropriétaires ?
En pratique, c’est lors de l’assemblée générale annuelle que la décision est prise. Une fois le professionnel sélectionné, le coût total est ventilé selon les tantièmes de chaque lot. Posséder un grand appartement ou plusieurs lots alourdit logiquement la part individuelle à payer. Tous les détenteurs de lots, qu’ils soient bailleurs ou non-occupants, participent à cet effort collectif.
Dans la plupart des cas, le paiement se fait via un appel de fonds exceptionnel ou lors de la prochaine régularisation annuelle par le syndic. Les logements vacants ne sont pas exemptés : même inoccupés, ils doivent supporter leur part du montant à régler. Ce point souligne encore une fois l’impact direct de la fiscalité immobilière propre aux copropriétés.
Quelles différences selon la taille de la copropriété ?
Plus il y a de lots dans une copropriété, plus le prix global du DPE collectif augmente. Toutefois, la charge individuelle peut être moindre si elle est bien répartie entre de nombreux copropriétaires. À l’inverse, dans les petites résidences, la somme à acquitter par propriétaire reste souvent plus élevée, car il y a moins de participants pour partager la facture. Il convient également de rappeler que certains dispositifs comme le démembrement de propriété peuvent permettre d’optimiser la transmission patrimoniale et de réduire les frais lors d’une succession. Une méthode efficace est expliquée dans cet exemple où un senior a pu faire bénéficier sa famille d’une importante économie grâce au démembrement de propriété appliqué dans le cadre d’un héritage.
Voici quelques exemples indicatifs pour illustrer la variation du coût à payer :
- Copropriété de moins de 10 lots : entre 1 200 et 2 000 euros au total.
- Bâtiment de 20 à 40 lots : environ 2 500 à 3 500 euros.
- Grand immeuble dépassant 50 lots : jusqu’à 5 000 euros, voire davantage si la structure est complexe.
Chaque propriétaire doit donc surveiller les convocations à l’assemblée et préparer le financement adapté à la situation de son logement.
Quels impacts attendre sur la gestion et la valeur des logements ?
L’obligation du DPE collectif va transformer la gestion patrimoniale des propriétaires immobiliers. En mettant en lumière les points faibles énergétiques de l’ensemble du bâtiment, ce diagnostic incite à programmer des rénovations ambitieuses. Cela peut améliorer la classe énergétique globale, prolonger la durée de vie des immeubles et limiter l’effet de futures mesures fiscales comme une hausse de la taxe sur les logements mal notés.
Si cette dépense pèse sur le budget, elle peut aussi valoriser le patrimoine immobilier : les biens mieux classés au DPE se vendent ou se louent plus facilement et à meilleur prix. Pour les logements vacants destinés à la location ou à la vente, ces améliorations seront déterminantes face à une fiscalité immobilière de plus en plus exigeante.
Quels types de travaux pourraient surgir après le DPE collectif ?
Après avoir établi la classe énergétique de l’immeuble, les copropriétaires devront arbitrer sur d’éventuelles interventions : isolation thermique, remplacement des fenêtres, modernisation du chauffage ou isolation de la toiture. Ces travaux représentent un nouvel investissement mais ouvrent droit, dans certains cas, à des aides publiques pour la transition écologique.
Même si l’effort financier semble important, il contribue à diminuer la facture énergétique annuelle sur le long terme et permet d’anticiper de futures obligations réglementaires. Ainsi, quelques opérations sur les parties communes suffisent parfois à générer des économies collectives et à alléger le futur montant des impôts liés au bâti.
