Le projet de loi de finances pour 2026 s’annonce comme un réel tournant dans le domaine des impôts sur l’immobilier. Plusieurs mesures sont à l’étude afin de rééquilibrer la fiscalité locative entre location nue et location meublée, tout en soutenant la location longue durée dans les zones où le marché est sous tension. Des changements notables visent aussi bien les propriétaires bailleurs cherchant à optimiser leur gestion fiscale que ceux impliqués dans la vente ou la transformation de biens immobiliers.
Quels changements majeurs pour la location nue sous le régime micro-foncier ?
Le gouvernement envisage d’ajuster le régime micro-foncier, qui concerne de nombreux particuliers louant leurs logements nus. L’objectif affiché consiste à rendre la location longue durée plus attractive face à la location meublée, historiquement favorisée par la législation actuelle.
Un abattement fiscal relevé à 50 % ?
L’un des points forts du projet est le relèvement de l’abattement fiscal appliqué aux revenus issus de locations nues. Celui-ci passerait de 30 % à 50 %, contre 71 % pour certaines locations meublées jusqu’à 188 700 €. Cette mesure vise à augmenter significativement le gain net tiré d’une location classique sur le marché immobilier. Aujourd’hui, nombre de bailleurs hésitent entre la location meublée et la location nue à cause d’un avantage fiscal jusque-là nettement favorable au meublé.
Avec cette évolution, la fiscalité locative inciterait davantage à proposer des baux classiques, notamment dans les secteurs où la rareté de logements à louer devient préoccupante. Un abattement porté à 50 % redonnerait ainsi du souffle au régime micro-foncier, séduisant surtout les bailleurs ne souhaitant pas se lancer dans une comptabilité complexe. Il faut noter cependant qu’un certain nombre d’autres paramètres fiscaux pourraient évoluer simultanément avec ce dispositif. Par exemple, plusieurs mesures susceptibles d’alourdir les impôts à partir de 2026 pourraient avoir des répercussions directes sur les stratégies d’investissement des propriétaires, en particulier concernant la fin possible de certains abattements spécifiques.
Encadrer la location meublée : fin de l’amortissement fiscal ?
Pour rétablir l’équilibre, un amendement prévoit la suppression de l’amortissement fiscal dont bénéficient aujourd’hui les locations meublées non professionnelles. Jusqu’ici, ce mécanisme permettait de réduire fortement la base imposable et rendait ce statut particulièrement attrayant comparé à la location nue. Avec la disparition de cet avantage, la différence de traitement serait atténuée voire supprimée, menant à une concurrence plus équitable entre les deux types de mise en location.
En conséquence, certains investisseurs pourraient reconsidérer leurs stratégies, misant davantage sur la simplicité administrative et la stabilité des revenus offerts par la location nue. La question de la rentabilité nette après impôt deviendrait alors centrale dans la réflexion de tout nouveau bailleur.
Quelles évolutions autour des plus-values immobilières ?
La taxation des plus-values immobilières lors de la vente d’un logement devrait également subir des modifications marquantes. Deux mesures retiennent particulièrement l’attention, avec un objectif clair : limiter la spéculation immobilière et protéger le parc destiné à l’habitation principale.
Exonération de plus-value conditionnée à cinq ans d’occupation
Actuellement, la vente de la résidence principale bénéficie d’une exonération de plus-value totale, quel que soit le temps passé dans le logement. Le budget 2026 entend durcir cet avantage fiscal en introduisant une nouvelle condition : une occupation effective du bien pendant au moins cinq ans avant sa vente. Cette mesure ciblerait directement les stratégies d’achat-revente rapide visant à profiter d’une exonération sans véritable projet résidentiel.
Pour nombre de vendeurs, cette disposition impliquerait une anticipation différente, surtout dans les secteurs où la valorisation rapide reste possible. Les investissements guidés par la recherche d’une plus-value immobilière immédiate seraient alors freinés, recentrant le marché sur les véritables besoins d’habitat durable.
Suppression partielle de certaines déductions sur les plus-values immobilières
En complément, le projet propose de restreindre progressivement certaines déductions fiscales liées aux travaux ou à l’ancienneté du bien dans le calcul des plus-values immobilières imposables. Les propriétaires devront donc préparer leurs ventes en intégrant cette réduction potentielle d’exonérations, ce qui favoriserait à terme un usage raisonné du foncier disponible.
Ce cadre modifié aurait des conséquences concrètes, privilégiant la stabilité des occupations face à la volatilité liée à la spéculation.
Clarification des régimes fiscaux : chambres d’hôtes et meublés touristiques
Une distinction plus claire entre chambres d’hôtes et meublés touristiques va être actée pour mettre fin aux ambiguïtés fiscales ayant pu profiter à certains investisseurs. Ces deux formes de location répondent à des logiques différentes sur le marché locatif, avec des impacts contrastés sur l’offre permanente de logements de longue durée.
Les chambres d’hôtes, soumises à une réglementation plus stricte en matière d’accueil touristique, conserveraient leurs avantages spécifiques tandis que les meublés touristiques pourraient voir leur cadre fiscal aligné sur celui, moins avantageux, de la location nue. Les collectivités pourraient ainsi mieux orienter les flux immobiliers vers la satisfaction des besoins locaux en logements, là où la pénurie reste aiguë.
Vers un nouvel équilibre pour les propriétaires ?
Plusieurs idées novatrices animent les débats autour du statut du bailleur privé. Ce dernier avait été proposé pour offrir la possibilité de déduire jusqu’à 80 % du prix d’achat d’un bien destiné à la location longue durée. Bien que cette initiative ait été rejetée en commission, l’idée qu’elle puisse revenir lors des discussions parlementaires subsiste toujours.
Ce statut viserait à attirer de nouveaux profils d’investisseurs prêts à s’engager dans le logement pérenne. En facilitant l’accès à la propriété destinée à la location via un abattement fiscal massif, il contribuerait à augmenter le parc disponible, limitant l’effet de rareté dans les centres urbains.
- Relèvement de l’abattement fiscal pour la location nue
- Fin programmée de l’amortissement fiscal pour la location meublée
- Restriction de l’exonération de plus-value à cinq ans d’occupation
- Distinction accrue entre chambres d’hôtes et meublés touristiques
- Retour potentiel du statut du bailleur privé avec super-déduction
Chacune de ces pistes s’inscrit dans un mouvement général visant à soutenir l’accès à la location longue durée et à lutter contre la désaffection du parc immobilier traditionnel au profit de formules plus lucratives mais souvent précaires pour les habitants permanents. Par ailleurs, les retraités s’interrogent fréquemment sur leurs droits fiscaux liés à leur patrimoine immobilier ; il convient par exemple de rappeler que l’exonération de la taxe foncière pour les personnes âgées de 76 ans et plus dépend étroitement du revenu fiscal de référence, une donnée souvent mal comprise dans l’opinion publique.
Quel impact attendre dans les zones tendues ?
L’ensemble de ces évolutions cherche à redonner de l’oxygène aux marchés locaux les plus fragiles. Il devient envisagé de rendre plus intéressante la simple location nue grâce à un abattement fiscal revalorisé, en réduisant parallèlement les avantages liés à la location meublée ou saisonnière.
Dans les zones tendues, la priorité affichée revient à fluidifier l’offre et faciliter l’accès au logement pour les ménages résidents plutôt qu’aux touristes ou investisseurs spéculatifs. Si les textes sont adoptés dans leur version actuelle, la fiscalité locative connaîtra en 2026 un véritable renversement, poussant chaque propriétaire à revoir ses arbitrages dans la gestion de son patrimoine immobilier.
