En 2025, être propriétaire de logement vacant dans une zone tendue expose à un contrôle accru du fisc. Depuis l’an dernier, les règles se sont durcies pour tous ceux qui laissent leur bien inoccupé, surtout avec la mise en œuvre renforcée de la taxe sur les logements vacants (tlv) et de la taxe d’habitation sur les logements vacants (thlv). Ces dispositifs visent à remettre sur le marché locatif un maximum de logements non meublés laissés à l’abandon. Mieux vaut comprendre ces obligations, les risques de taxation et les solutions d’exonération si l’on souhaite éviter de mauvaises surprises.
Quels logements sont concernés par la tlv et la thlv ?
Désormais, la définition des logements vacants est très précise. Les propriétaires pensant échapper à toute taxe grâce à une absence temporaire risquent d’être pris au dépourvu. Cette vigilance touche tant les investisseurs que ceux dont le bien reste inutilisé, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou d’un appartement hérité.
Tout logement vacant situé dans une zone tendue constitue une cible potentielle pour la tlv ou la thlv. Les critères varient selon la durée d’inoccupation, la nature de l’occupation précédente et le type de commune concernée. Afin d’éviter certaines situations extrêmes liées à l’occupation illégale, il est intéressant de s’informer sur des cas où des propriétaires exaspérés par les squatteurs ont pris des mesures radicales, comme cela a été récemment observé dans des affrontements concernant les squatteurs. Il devient crucial de surveiller régulièrement la situation de chaque bien immobilier détenu.
Combien de temps faut-il pour qu’un logement soit considéré comme vacant ?
Un logement non meublé inoccupé depuis plus d’un an peut être soumis à la tlv, sous réserve que la commune applique cette fiscalité. Si la vacance se prolonge au-delà de deux ans, la thlv prend le relais dans certaines villes, où la pression sur le parc locatif est particulièrement forte.
Le calcul du délai commence dès l’absence totale de locataire ou d’usage professionnel. Une absence de quelques mois ne suffit pas, mais laisser dormir un actif immobilier trop longtemps entraîne désormais des conséquences fiscales lourdes.
Quelles sont les communes considérées comme zones tendues ?
Les zones tendues regroupent principalement les grandes agglomérations, les villes attractives du littoral et des Alpes, ou encore les communes proches d’une métropole. L’État publie régulièrement une liste officielle de ces territoires. Si votre bien figure dans ce périmètre, il entre directement dans le champ d’application des nouvelles taxes sur les logements vacants.
Même une copropriété secondaire peut basculer dans le dispositif si la ville rejoint la liste des communes concernées. D’où l’importance de vérifier régulièrement la situation administrative de son patrimoine immobilier. En parallèle, il convient également de noter que bientôt, toutes les locations de biens construits avant 2006 seront soumises à une démarche préalable obligatoire via la nouvelle obligation de permis de louer.
Comment fonctionnent la tlv et la thlv ? Calcul et modalités
Deux outils majeurs permettent aujourd’hui de lutter contre la vacance immobilière : la taxe sur les logements vacants (tlv) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (thlv). Leur montant et leurs règles diffèrent selon la durée de vacance et la politique locale.
Le principe est simple : tout logement laissé vide prive le marché locatif d’une offre précieuse. Le fisc entend donc sanctionner ce type de comportement afin d’inciter à la remise en location rapide.
La tlv : jusqu’à 34 % de la valeur locative, une sanction dissuasive
La tlv vise les logements non meublés restés vides plus d’un an dans une zone tendue. En 2025, son taux peut atteindre 34 % de la valeur locative cadastrale du bien, un niveau record. Plus la valeur du logement est élevée, plus la facture grimpe rapidement. Ce dispositif a été pensé pour inciter fortement à remettre le logement sur le marché sans attendre.
L’obligation de paiement des taxes s’applique même si le propriétaire conteste. Le fisc préfère agir vite et corrige ensuite si une exonération justifiée lui est présentée. La réactivité fiscale est donc maximale.
La thlv : jusqu’à 60 % pour les biens vacants depuis deux ans
La taxe d’habitation sur les logements vacants concerne les biens libres depuis au moins deux ans. Certaines communes concernées vont jusqu’à appliquer un taux de 60 % de la valeur locative, notamment là où la pénurie de logements est chronique. Cette mesure cible en priorité les propriétaires laissant de côté une résidence secondaire ou un héritage familial pendant plusieurs années consécutives.
Sans déclaration d’occupation, la thlv tombe automatiquement. L’objectif est clair : aucune vacance prolongée ne doit passer inaperçue aux yeux du fisc.
- TLV : logements non meublés vacants depuis un an en zone tendue, jusqu’à 34 % de la valeur locative.
- THLV : logements inoccupés au moins deux ans (selon la commune), taux plafonné à 60 %.
- Obligation de paiement stricte, même en cas de recours ou de contestation.
- Majoration automatique si oubli ou retard de déclaration d’occupation sur impots.gouv.fr.
Déclaration obligatoire sur impots.gouv.fr : une étape à ne jamais négliger
Depuis 2023, chaque propriétaire de logement doit déclarer annuellement l’état d’occupation de ses biens sur impots.gouv.fr. Cette formalité implique d’indiquer précisément qui occupe le logement, ou de signaler sa vacance. L’omission déclenche une taxation automatique, sans préavis.
Le fisc recoupe systématiquement les informations : même un logement apparemment occupé peut faire l’objet d’un contrôle si la déclaration paraît incohérente. Cette obligation vise à éliminer toute possibilité de fraude ou d’arrangement discret.
Sanctions et risques en cas d’oubli ou de fausse déclaration
Oublier ou falsifier la déclaration d’occupation sur impots.gouv.fr expose à des majorations sévères, surtout si une enquête révèle une vacance non signalée. Régulariser tardivement coûte souvent bien plus cher que de respecter les règles initiales. Avec le renforcement des contrôles en 2025, les sanctions deviennent de moins en moins évitables.
Outre la tlv ou la thlv, s’ajoutent parfois des intérêts de retard et autres pénalités. Seule la transparence permet d’éviter ces désagréments, car le fisc croise toutes les données disponibles.
Quelles exonérations possibles ?
Certaines situations ouvrent droit à une exonération temporaire ou définitive de la tlv ou de la thlv. Il faut alors prouver que la vacance n’est pas volontaire ou qu’elle relève d’une impossibilité indépendante de la volonté du propriétaire.
Parmi les motifs acceptés figurent :
- Occupation du logement plus de 90 jours par an.
- Mise en vente sans succès malgré un prix raisonnable et une annonce visible.
- Travaux lourds rendant le logement inhabitable temporairement.
- Impossibilité d’habiter due à un sinistre ou à une procédure judiciaire.
Chaque motif doit être documenté et accompagné de justificatifs solides. Sans preuve tangible, l’administration maintiendra l’obligation de paiement des taxes.
Pourquoi cette sévérité envers les logements vacants en zones tendues ?
Dans de nombreuses villes françaises, accéder à un logement est devenu un défi quotidien. Multiplier les logements vacants aggrave la crise, réduit l’offre disponible et fait grimper les loyers. Pour répondre à cette urgence, l’État et les collectivités ont décidé de frapper fort via la tlv et la thlv.
L’objectif affiché est de forcer les propriétaires de logement à remettre leurs biens sur le marché, afin de détendre la pression locative. Cette stratégie s’accompagne aussi d’un intérêt financier pour les collectivités locales, qui récupèrent ainsi des recettes supplémentaires pour financer la construction ou la rénovation urbaine.
Incitation forte à remettre les logements non meublés sur le marché
Face à la demande locative persistante, taxer lourdement chaque logement vacant s’impose comme un levier incitatif majeur. Entre taux élevés, notifications automatiques et contrôles numériques, les propriétaires hésitant à louer subissent la double peine : absence de revenus et versement obligatoire des taxes. Cette politique vise à inverser progressivement la tendance à la rétention immobilière dans les secteurs les plus recherchés.
Il devient donc essentiel de suivre la réglementation de près et d’agir avant que le fisc ne transforme un simple oubli administratif en sanction coûteuse.
Vers des règles encore plus strictes ?
L’automatisation croissante des contrôles et la généralisation de la déclaration d’occupation rendent le repérage des logements vacants quasi infaillible. Certains experts anticipent déjà une extension possible du dispositif à davantage de communes, voire à certains logements secondaires meublés.
Pour tout propriétaire de logement inoccupé en zone tendue, rester informé et régulier dans ses démarches administratives devient incontournable, au risque de voir le fisc alourdir la note d’année en année.
