En 2025, le fisc intensifie ses contrôles sur les logements vacants, particulièrement dans les zones tendues. De nombreux propriétaires de logement se retrouvent ainsi confrontés à une fiscalité immobilière de plus en plus stricte. Deux taxes principales peuvent s’appliquer : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Comprendre leur fonctionnement et vos obligations devient essentiel pour éviter des sanctions financières parfois lourdes.
Comment fonctionne la taxe sur les logements vacants (tlv) ?
La TLV concerne tout logement non meublé inoccupé depuis au moins un an dans une commune classée en zone tendue. L’objectif est clair : inciter chaque propriétaire de logement vacant à remettre rapidement son bien sur le marché locatif. Depuis peu, l’obligation de déclaration sur impots.gouv.fr s’est renforcée. En cas d’oubli ou de manquement, une taxation automatique est appliquée, sans avertissement préalable.
Le montant de cette taxe sur les logements vacants dépend principalement de la durée de vacance et de la commune. En 2025, la TLV peut atteindre jusqu’à 34 % de la valeur locative dès la deuxième année d’inoccupation. Ainsi, laisser son logement vide ou oublier de déclarer son statut peut coûter très cher à un propriétaire défaillant. Pour ceux qui souhaitent optimiser la gestion patrimoniale en vue d’une transmission future, il peut être utile de s’intéresser à la stratégie du démembrement de propriété ; à cet égard, voir par exemple les cas concrets autour de l’impact de l’âge du donateur sur l’usufruit et la nue-propriété lors d’une succession immobilière.
Quels types de logements sont concernés par la tlv ?
La TLV vise uniquement les logements à usage d’habitation, non meublés, restés vacants plus d’un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce dispositif cible surtout les zones où la demande locative est forte. Chaque année, de nouvelles communes rejoignent la liste des zones tendues, élargissant ainsi la portée de cette taxe.
Un logement vacant situé hors de ces zones n’est pas concerné par la TLV. Il reste donc crucial de suivre l’évolution du zonage et de vérifier régulièrement la situation de votre bien pour éviter toute erreur ou mauvaise surprise fiscale.
Quel est le mode de calcul de la tlv ?
Le calcul de la TLV repose sur la valeur locative cadastrale déterminée par la commune. Le taux augmente avec la durée de vacance : dès la deuxième année consécutive, il peut atteindre 34 %. Cette sanction financière vise clairement à accélérer la remise sur le marché des logements vacants. S’informer sur les arbitrages entre conservation de la pleine propriété et mise en place d’une donation avec réserve d’usufruit représente également un levier important : une explication pratique est donnée concernant la donation en nue-propriété et ses conséquences fiscales.
Si l’obligation de déclaration sur impots.gouv.fr n’est pas respectée, le fisc applique directement la taxe maximale sans analyse personnalisée. Beaucoup de propriétaires choisissent alors de louer ou vendre rapidement leur logement afin d’éviter cette taxation automatique et dissuasive.
Quelles différences entre tlv et thlv ?
Dans certains cas, un logement vacant peut aussi être soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), décidée localement par la municipalité. La principale différence réside dans les conditions d’application et surtout dans le taux, qui peut s’avérer bien plus élevé pour les longues périodes d’inoccupation.
La THLV concerne surtout les biens restés vacants depuis au moins deux ans. Plusieurs villes optent pour cette taxe car elle permet de fixer un taux pouvant aller jusqu’à 60 % de la valeur locative. Contrairement à la TLV, attendre ne suffit donc pas toujours pour échapper à cette fiscalité immobilière.
Où la thlv s’applique-t-elle exactement ?
Toutes les communes n’adoptent pas la THLV, mais sa mise en place progresse rapidement dans les agglomérations sous tension locative. Chaque conseil municipal décide de l’activer ou non et fixe ses modalités. Il est donc important de surveiller les arrêtés locaux publiés par la ville ou la mairie.
Certaines collectivités combinent plusieurs mesures pour inciter les propriétaires de logements vacants à réagir vite. Cela encourage à remettre les biens sur le marché avant d’être lourdement taxé, surtout après une première mise en demeure fiscale.
Pourquoi le contrôle est-il renforcé depuis 2023 ?
Depuis 2023, l’obligation de déclaration d’occupation sur la plateforme officielle permet au fisc de recouper facilement les informations. Tout oubli ou retard entraîne une taxation automatique, sans préavis ni appel possible.
L’objectif est simple : réduire le nombre de logements vacants en zone tendue en responsabilisant davantage chaque propriétaire face aux conséquences fiscales d’une vacance prolongée ou injustifiée.
Quelles sont les principales exonérations et recours possibles ?
Heureusement, certaines situations permettent d’obtenir une exonération totale ou partielle de la taxe sur les logements vacants. Il est donc primordial de vérifier le statut de votre bien et de conserver tous les justificatifs nécessaires pour prouver votre bonne foi en cas de contrôle.
Par exemple, si le logement est occupé plus de 90 jours par an, mis en vente sans succès avéré, en cours de travaux importants ou attribué à un organisme social, vous pouvez bénéficier d’une exonération temporaire ou permanente. Les critères restent stricts et nécessitent des preuves solides à fournir dans les délais impartis.
- Occupation du logement pendant plus de 90 jours consécutifs dans l’année fiscale.
- Impossibilité objective de louer (gros travaux ou sinistre).
- Mise en vente effective, avec preuve de mandat confié à une agence.
- Affectation à une structure sociale ou hébergement d’un membre du foyer fiscal.
Le paiement de la TLV et de la THLV reste obligatoire même si une contestation est en cours. Négliger les délais aggrave la pénalité globale, car le prélèvement intervient souvent avant la résolution du litige.
