En 2025, la fiscalité immobilière évolue encore en France. Après avoir ciblé avec succès les piscines non déclarées, l’administration fiscale élargit son champ d’action. Désormais, la direction générale des Finances publiques (DGFiP) concentre ses efforts sur deux autres parties souvent oubliées lors de la déclaration obligatoire des biens immobiliers : les garages non déclarés et les vérandas non déclarées. Les propriétaires doivent aussi être attentifs à toute extension de maison ou bâtiment annexe susceptible d’échapper à la vigilance du fisc.
Cette intensification de la traque fiscale repose notamment sur l’utilisation de technologies avancées. Grâce à l’intelligence artificielle couplée aux images satellites de Google et aux photos aériennes de l’Institut national de l’information géographique, la DGFiP repère désormais facilement tout bâtiment non déclaré dépassant 20 mètres carrés, et cible en priorité ceux de 50 à 60 mètres carrés. Bien déclarer ses aménagements immobiliers devient donc incontournable pour éviter une régularisation coûteuse ou des sanctions.
Quelles sont les nouvelles cibles de la traque fiscale pour 2025 ?
Les impôts 2025 marquent un véritable tournant pour l’ensemble des propriétaires. Après avoir détecté plus de 120 000 piscines non enregistrées en 2023 – générant 40 millions d’euros supplémentaires pour l’État –, la DGFiP déploie ses outils sophistiqués pour identifier les garages non déclarés et vérandas non déclarées. De nombreux contribuables pourraient ainsi avoir une mauvaise surprise si ces constructions n’ont pas été signalées dans leur déclaration.
Sont principalement visées toutes les surfaces fixes supérieures à 20 mètres carrés, avec une attention particulière pour celles atteignant 50 à 60 mètres carrés, telles que les grands garages transformés en ateliers, hangars maçonnés ou vérandas spacieuses. Cette démarche vise à renforcer le contrôle de l’assiette des taxes locales et à limiter la fraude fiscale liée aux bâtiments non déclarés.
Quels aménagements doivent absolument être déclarés ?
La déclaration obligatoire des biens immobiliers concerne chaque extension de maison impactant la valeur locative cadastrale. Sont notamment concernés :
- Garages non déclarés, qu’ils soient attenants ou indépendants
- Vérandas non déclarées utilisées comme séjour, bureau ou salle à manger
- Hangars maçonnés ou extensions assimilées à des dépendances closes
- Bâtiments annexes servant de stockage, d’atelier ou de jardin d’hiver
Une erreur fréquente consiste à croire que seuls les espaces habitables sont soumis à déclaration. Or, tout local fixe et couvert, dont le gros œuvre ne peut être déplacé sans démolition, doit impérativement figurer dans la déclaration. Seuls les abris de jardin démontables, garages préfabriqués légers ou mobilier extérieur échappent à cette obligation. Dans la même logique, il est important de rester informé des évolutions fiscales qui pourraient concerner d’autres aspects du patrimoine immobilier, comme l’instauration récente d’une nouvelle taxe fondée sur la masse salariale, prouvant la volonté de l’État d’étendre son assiette fiscale.
Comment le fisc identifie-t-il désormais les constructions dissimulées ?
Le recours à l’intelligence artificielle révolutionne la traque fiscale. La DGFiP croise désormais les images satellites accessibles via Google et les photographies aériennes de l’Institut national de l’information géographique. Ces outils automatisés permettent de repérer rapidement toute anomalie entre les plans cadastraux et la réalité sur le terrain, puis de cibler efficacement les contrôles sur les bâtiments non déclarés.
Grâce à ce croisement de données, la présence de toute nouvelle toiture, extension d’habitation ou volume supplémentaire est rapidement détectée. Ce dispositif a déjà prouvé son efficacité lors des précédentes campagnes concernant les piscines non déclarées, et la même rigueur est attendue pour les garages et vérandas cachés.
Quels sont les risques encourus en cas de bâtiment non déclaré ?
Découvrir une véranda non déclarée, un garage omis ou toute autre extension de maison modifiant la valeur locative cadastrale expose à plusieurs types de sanctions. Tout d’abord, une régularisation des taxes foncières dues sur les années antérieures peut être imposée, remontant jusqu’à trois ans.
Ensuite, la sanction financière peut se traduire par une majoration allant jusqu’à 80 % du montant éludé, assortie de frais administratifs et, en cas de fraude manifeste, de poursuites pénales. L’administration fiscale dispose donc d’un large panel de mesures pour réprimer les omissions volontaires ou répétées.
Qui risque réellement une sanction ?
Tous les propriétaires ayant réalisé des travaux sans respecter la déclaration obligatoire auprès du centre des impôts ou du service urbanisme sont concernés. Parmi eux figurent :
- Ceux qui ont agrandi leur bien pour augmenter la surface utile sans alourdir l’imposition
- Les occupants ayant volontairement omis d’informer le fisc de nouveaux volumes fermés
- Les acquéreurs n’ayant pas vérifié si l’ancien propriétaire avait mis la situation à jour
Ignorer ou retarder la correction expose à un redressement difficilement négociable. La moindre anomalie détectée grâce aux images satellites suffit à enclencher une procédure de régularisation systématique.
Sanctions prévues : quelle sévérité pour quels oublis ?
La loi prévoit différents degrés de gravité selon la nature et l’importance des constructions non déclarées. Le paiement immédiat des taxes éludées constitue le minimum, mais des intérêts de retard et des pénalités proportionnelles peuvent rapidement alourdir la note. En cas de mauvaise foi avérée, la majoration grimpe jusqu’au maximum légal de 80 %.
Dans les situations les plus graves, le dossier peut être transmis au procureur, ouvrant la voie à des sanctions judiciaires et à des amendes substantielles. Il est donc recommandé de régulariser sa situation dès le moindre doute ou après des travaux récents.
Comment procéder pour déclarer correctement garages et extensions de maison ?
La déclaration obligatoire des biens immobiliers reste relativement simple à effectuer. Chaque garage, véranda, hangar ou création de dépendance doit être notifié via le formulaire dédié disponible sur le site officiel de l’administration fiscale. Une mise à jour rapide permet de rétablir la conformité et de limiter les conséquences financières.
Il est important d’indiquer la surface exacte, l’année d’achèvement et la destination du local ajouté afin d’ajuster correctement la valeur cadastrale. Mieux vaut anticiper que risquer un contentieux une fois la traque lancée par le fisc.
À quel moment déclarer modifications et aménagements immobiliers ?
Toute modification doit être portée à la connaissance du fisc dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux. Cette exigence concerne aussi bien la construction de bâtiments non déclarés que les aménagements intérieurs augmentant la surface habitable totale. Passé ce délai, joindre une lettre explicative peut parfois atténuer les conséquences d’un oubli involontaire.
En cas de doute sur la catégorie d’une extension de maison ou sur la méthode de calcul des surfaces, contacter le centre des impôts permet d’obtenir confirmation et conseils précis. L’administration met à disposition des guides pour accompagner les démarches de régularisation.
