La loi de finances 2025 bouleverse le paysage pour de nombreux acquéreurs immobiliers. Depuis peu, une grande majorité de départements applique une hausse des frais de notaire en portant le taux des droits de mutation à 5 %. Cette évolution représente un coût supplémentaire conséquent lors des achats immobiliers, notamment pour un bien autour de 250 000 €, où l’augmentation peut dépasser 1 200 euros. Toutefois, il existe des situations précises dans lesquelles une exonération des frais de notaire est possible. Encore faut-il savoir qui peut réellement en profiter et quelles sont les conditions strictes à respecter.
Qu’est-ce que la hausse des frais de notaire implique réellement ?
L’augmentation des frais d’acquisition concerne principalement la montée du taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), décidée par chaque département grâce à la nouvelle loi de finances 2025. Désormais, plus de 70 départements concernés (la liste complète est disponible à la fin de cet article) ont porté ce taux à 5 %, contre 4,5 % auparavant. Ce changement impacte directement le budget des acheteurs, rendant chaque achat immobilier plus coûteux pour la plupart des ménages.
Par exemple, sur un logement acquis à 250 000 €, la hausse des frais de notaire se traduit par un passage de 11 250 € à environ 12 500 €. Un tel écart pousse naturellement à rechercher toute exonération des frais de notaire ou mécanisme permettant d’atténuer cette augmentation des frais d’acquisition.
Qui sont les acquéreurs immobiliers éligibles à l’exonération des frais de notaire avec la nouvelle réglementation ?
L’exonération des nouveaux taux de droits de mutation ne s’adresse pas à tous. Elle vise essentiellement les primo-accédants qui font l’acquisition d’un logement destiné à devenir leur résidence principale dans l’année qui suit l’achat. Cette mesure entend soutenir l’accès à la propriété mais impose des contraintes strictes sur l’usage du bien pendant plusieurs années après l’acquisition.
Ceux qui souhaitent investir dans la location meublée ou saisonnière, ou revendre rapidement leur bien, ne peuvent pas bénéficier de l’exonération. Les règles sont rigoureuses car l’administration fiscale surveille de près le respect des critères liés à cette exonération des frais de notaire afin d’assurer l’objectif voulu par le législateur. À ce propos, il est intéressant de noter que l’augmentation des retraites Agirc-Arrco en 2025 a également été confirmée dans le contexte économique actuel, ce qui invite les futurs acquéreurs à anticiper leurs charges globales.
Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de l’exonération ?
Bénéficier d’un abattement ou d’une exonération totale de la hausse des frais de notaire suppose de satisfaire plusieurs conditions cumulatives. Il faut tout d’abord occuper le bien comme résidence principale dans l’année suivant l’acte d’achat. Ensuite, il est interdit de mettre le logement en location, qu’il s’agisse d’une location meublée ou saisonnière, ce qui prévient tout usage détourné à des fins d’investissement locatif.
Une utilisation professionnelle partielle reste tolérée, à condition qu’elle n’excède pas 15 % de la surface totale du logement. Ainsi, un indépendant peut aménager un espace de travail sans perdre l’avantage de l’exonération des droits de mutation à 5 %. La revente avant cinq ans n’est permise qu’en cas de force majeure : mobilité professionnelle, décès, divorce ou invalidité reconnue figurent parmi les motifs acceptés par l’administration. Par ailleurs, il est essentiel de considérer sa situation fiscale globale, car le barème fiscal évoluera aussi pour les revenus perçus en 2025.
Quels sont les risques en cas de non-respect des engagements ?
Accepter une exonération sur l’augmentation des frais d’acquisition engage l’acheteur pour plusieurs années. En cas de location du bien, même ponctuelle, ou si l’activité professionnelle dépasse la limite autorisée, le propriétaire s’expose à un redressement fiscal. L’administration réclamera alors rétroactivement la totalité de la hausse des droits de mutation initialement exonérée.
Outre la régularisation, des pénalités et intérêts de retard peuvent majorer la facture. Il est donc crucial de mesurer les implications de ce régime dérogatoire avant de s’engager dans un projet d’acquisition immobilière sous cette forme.
Dans quels départements s’applique le nouveau taux de 5 % ?
De nombreux conseils départementaux ont adopté le nouveau taux de 5 % prévu par la loi de finances 2025, modifiant ainsi le cadre des frais de notaire. Aujourd’hui, plus de 70 départements concernés imposent ce taux maximum, limitant les alternatives pour la majorité des acquéreurs immobiliers. Il devient indispensable de se renseigner localement avant toute opération et d’anticiper cette charge additionnelle.
Cette diversité régionale engendre des disparités marquées. Dans certains territoires, où le taux demeure à 4,5 %, les achats immobiliers restent relativement moins impactés par l’augmentation des frais d’acquisition, malgré la tendance générale à la hausse.
À quelles autres situations particulières l’exonération peut-elle s’appliquer ?
En dehors des primo-accédants, certaines exceptions permettent aussi d’être temporairement exonéré de la hausse des frais de notaire. Cela concerne par exemple les mobilités professionnelles impliquant un déménagement éloigné, ou encore dans les six ans suivant un départ à la retraite, sous réserve de justifications familiales ou médicales. D’autres cas, tels qu’un décès, une invalidité reconnue ou un divorce ouvrent également droit à une exonération exceptionnelle.
Les dossiers doivent être étayés par des justificatifs solides, car l’administration veille à limiter cet avantage aux seules situations prévues par la réforme des droits de mutation, assurant ainsi l’équilibre voulu par la nouvelle réglementation.
- Occupation du bien en résidence principale obligatoire pendant au moins 5 ans
- Interdiction stricte de la location meublée ou saisonnière durant cette période
- Utilisation professionnelle partielle possible dans la limite de 15 % de la surface
- Droits au relogement anticipé (revente) soumis à conditions de force majeure
- Taux des droits de mutation porté à 5 % dans la majorité des départements
- Nécessité de conserver l’ensemble des justificatifs pendant la durée d’engagement
Liste des départements concernés
- l’Aisne ;
- l’Allier ;
- les Alpes-de-Haute-Provence ;
- les Ardennes ;
- l’Ariège ;
- l’Aube ;
- l’Aude ;
- l’Aveyron ;
- les Bouches-du-Rhône ;
- le Calvados ;
- le Cantal ;
- la Charente-Maritime ;
- le Cher ;
- la Corrèze ;
- la Corse ;
- la Côte-d’Or ;
- les Côtes-d’Armor ;
- la Creuse ;
- la Dordogne ;
- le Doubs ;
- l’Eure-et-Loir ;
- le Finistère ;
- le Gard ;
- la Haute-Garonne ;
- le Gers ;
- la Gironde ;
- l’Hérault ;
- l’Ille-et-Vilaine ;
- l’Indre-et-Loire ;
- l’Isère ;
- le Jura ;
- les Landes ;
- le Loir-et-Cher ;
- la Loire ;
- la Haute-Loire ;
- la Loire-Atlantique ;
- le Loiret ;
- le Lot ;
- le Lot-et-Garonne ;
- le Maine-et-Loire ;
- la Manche ;
- la Marne ;
- la Haute-Marne ;
- la Mayenne ;
- la Meurthe-et-Moselle ;
- la Meuse ;
- le Morbihan ;
- la Moselle ;
- la Nièvre ;
- le Nord ;
- l’Orne ;
- le Pas-de-Calais ;
- le Puy-de-Dôme ;
- les Pyrénées-Atlantiques ;
- les Pyrénées-Orientales ;
- la Collectivité européenne d’Alsace ;
- le Rhône ;
- la Haute-Saône ;
- la Sarthe ;
- la Savoie ;
- la Haute-Savoie ;
- Paris ;
- la Seine-Maritime ;
- la Seine-et-Marne ;
- les Yvelines ;
- les Deux-Sèvres ;
- la Somme ;
- le Tarn ;
- le Var ;
- le Vaucluse ;
- la Vendée ;
- la Vienne ;
- la Haute-Vienne ;
- les Vosges ;
- l’Yonne ;
- le Territoire de Belfort ;
- l’Essonne ;
- les Hauts-de-Seine ;
- la Seine-Saint-Denis ;
- le Val-de-Marne ;
- le Val-d’Oise ;
- la Collectivité territoriale de Guyane.
