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Evolutions des taxes foncières : halte aux caricatures !

Alors que se prépare, à travers la suppression totale de la taxe d’habitation, un considérable allègement de la fiscalité locale reposant sur les ménages, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) s’est lancée dans une campagne de dénonciation de la progression de la taxe foncière ; à partir d’analyses biaisées et d’arguments contestables. L’AdCF a réagi à la campagne de l’UNPI et à sa présentation des réalités.

La taxe sur le foncier bâti est appelée à devenir la clé de voûte de la fiscalité du « bloc local » et le principal impôt direct local reposant (à hauteur de 70% environ) sur les ménages, soit 495 euros/hab. contre 322 pour la taxe d’habitation. La TEOm lui est adossée ainsi que la taxe GEMAPI. Elle est au centre de la réforme fiscale en cours de débat au Parlement dans le cadre du PLF pour 2020. A ce titre, il apparaît essentiel de ne pas laisser de fausses informations se propager à son sujet.

Que ce soit pour les organisations patronales, au titre de la fiscalité de production dont la TFPB est l’une des composantes importantes (sur les locaux professionnels), ou pour les organisations de propriétaires des locaux résidentiels, la taxe foncière devient la nouvelle cible.

Après la suppression de la taxe professionnelle, puis maintenant celle de la taxe d’habitation, la taxe foncière sur les propriétés bâties restera la dernière composante majeure des fameuses « 4 vieilles » ; la taxe foncière sur les propriétés non bâties n’ayant qu’un rendement faible. Entreprises comme propriétaires immobiliers redoutent un effet de compensation de la taxe d’habitation sur la taxe foncière. Celle-ci a par ailleurs connu, dans quelques départements, des augmentations de taux significatives.

Pour autant, il importe de répondre à de nombreux arguments irrecevables ou à des caricatures de la réalité en fournissant des informations objectives. La progression soutenue, au cours des dernières années, des produits de la taxe foncière ne résulte pas des seules augmentations de taux ou des actualisations annuelles des valeurs locatives votées par le Parlement. La dynamique de la taxe est directement corrélée à la construction et à la croissance « physique » des bases.

Répondant à l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), à sa présentation des données de son observatoire et à son appel à un gel des valeurs locatives, l’AdCF a rappelé dans un communiqué que c’est la construction importante de logements et de locaux qui dynamise en France les produits de taxe foncière.

Retrouvez le communiqué de presse


Pour ses adhérents, et afin qu’ils puissent disposer d’arguments en réponse à leurs contribuables, l’AdCF propose ici quelques rappels.

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est ancienne (1974 dans sa forme actuelle mais issue des contributions directes créées à la Révolution). Elle repose sur le revenu foncier en lien direct avec les valeurs locatives cadastrales, supposées évaluer la valeur (revenu annuel théorique ou loyer) d’un bien sur le marché immobilier. Sur cette même assiette, actuellement, trois niveaux de collectivités interviennent : les communes, les intercommunalités (pour celles qui l’ont mise en place) et les départements. La part régionale a disparu il y a quelques années.

Comme on le sait, la valeur locative des biens anciens n’est plus du tout en phase avec les réalités économiques des marchés, ce qui justifie pleinement le projet d’actualisation des assiettes inscrit au sein du projet de loi de finances (PLF). Notons également que la taxe foncière est un impôt « mixte » qui est dû par tout propriétaire d’un bien immobilier qu’il s’agisse d’un ménage, d’une collectivité publique (sur certains types de biens), d’une association ou d’une société du secteur marchand. Bien que les données chiffrées précises manquent pour établir finement, à l’échelle de chaque territoire, le poids respectif de la part provenant des locaux professionnels, et de celle issue des locaux résidentiels, on estime au niveau national que le ratio est de l’ordre de 30 % pour les premiers et 70 % pour les seconds. Des écarts significatifs peuvent néanmoins apparaître entre territoires selon qu’ils sont à dominante résidentielle ou plutôt orientés vers un développement commercial et industriel. Le secteur de la Défense dans les Hauts-de-Seine, par exemple, mais aussi des territoires accueillant beaucoup d’entreprises industrielles, peuvent disposer de cotisations de taxe foncière provenant à 75% ou 80% de locaux professionnels (tours de bureaux, grandes usines…).

En 2018, les produits de la taxe foncière sur les propriétés bâties s’élèvent à 33,6 milliards d’euros, à hauteur de 14,6 milliards d’euros pour les départements, 1,5 milliard d’euros pour les intercommunalités et 17,5 milliards d’euros pour les communes. Le prélèvement des intercommunalités reste de fait très faible à ce jour.

Au cours des dix dernières années, la TFPB a connu une progression importante passant de 20,5 milliards d’euros en 2008 à 33,6 milliards d‘euros en 2018.  Soit une multiplication par 1,6 en euros courants, et de 1,25 si l’on décompte l’effet de l’inflation (euros constants). Cette progression en volume est à mettre en lien avec la montée en charge des compétences des collectivités comme le fait observer avec justesse une remarquable publication récente de la Banque Postale (Regards sur la fiscalité locale, 1986-2018).

Pour autant, l’évolution de la TFPB, en produit, doit être analysée en décomposant ce qui relève de l’effet taux, c’est-à-dire les politiques fiscales, de l’effet base, c’est-à-dire la croissance des assiettes.
L’effet-base est lui-même issu de la combinaison de deux phénomènes : d’une part la revalorisation de la base fiscale via un coefficient d’actualisation forfaitaire décidé chaque année par le Parlement, en loi de finances, pour l’ensemble du territoire national. 
Et d’autre part, la croissance « physique » des bases, à savoir le résultat des constructions de nouveaux logements qui connaît un rythme assez dynamique dans notre pays, ou encore de la création de nouvelles activités économiques, ou du développement des activités existantes. Au cours des trente dernières années, le parc de logements en France a pratiquement doublé. Le rythme de constructions nouvelles, très important dans les années 1960-70, est resté très soutenu ces dernières années et explique une part prépondérante de la croissance des produits de la taxe sur le foncier bâti.

Evolution du nombre de logements en France



Selon les travaux de la Banque Postale, sur la période étudiée (1986-2018), les bases de foncier bâti ont progressé en moyenne annuelle de + 4,1 %, à raison de +2,9 % grâce à l’évolution physique des assiettes et seulement +1,2% lié à l’actualisation forfaitaire. Si l’on regarde sur une période plus récente (2017-2018), par exemple, la croissance due à l’ « effet base » reste le principal facteur d’explication de la hausse du produit de foncier bâti. C’est surtout marqué à l’échelle du secteur communal.





Du côté des taux, est observée aussi une progression. Sur la même période de référence (1986-2018), le taux moyen global de la taxe sur le foncier bâti pour l’ensemble des collectivités locales a progressé de + 1,9 % par an, « mais de fortes disparités sont observées entre niveaux de collectivités », souligne la note de la Banque Postale. Cette progression par « effet taux » reste toutefois inférieure à la dynamique « physique » des assiettes.

La croissance liée aux taux est plus significative du côté des départements qui ont dû financer d’importants transferts de compétence à partir des années 2000, sans compensations budgétaires suffisantes de l’Etat : personnels techniques des collèges, routes nationales transférées par l’Etat, grandes allocations personnalisées (APA, RSA...).

La part départementale de TFPB a donc connu une trajectoire à la hausse dans la période la plus récente, en dépit de la forte croissance des recettes de droits de mutation (DTMO. Entre 2015 et 2018, le taux moyen de la taxe sur le foncier bâti des départements passe de 15,40 % à 16,24 %, tandis que les taux des collectivités du « bloc local » sur la même période passent de 24,17 % à 24,52 %. Parmi les départements ayant connu les évolutions les plus fortes, les départements des Hautes-Alpes, d’Ille-et-Vilaine, de Lozère, des Deux-Sèvres, du Val-de-Marne.

Ainsi, parmi les nombreux effets du transfert du produit de la taxe sur le foncier bâti départemental vers les communes, tel que le prévoit le projet de loi de finances pour 2020, il faut noter le niveau important du taux consolidé commune-intercommunalité-département dans certains territoires. Lorsque le taux consolidé se rapproche ou excède 40 %, la marge de progression s’avère très limitée. Il reste néanmoins à rapprocher le taux de son assiette. Un taux élevé ne signifie rien s’il s’applique sur une assiette vétuste, largement sous-estimée. Depuis plusieurs années, l’AdCF suggère d’ailleurs de raisonner en termes de cotisation moyenne plus qu’en termes de taux (afin de neutraliser l’effet déformant des valeurs locatives obsolètes).

La révision des valeurs locatives
 
La révision des valeurs locatives est souvent présentée comme impossible à conduire. Beaucoup ne la souhaitent pas car ils savent ou se doutent qu’elle leur sera a priori défavorable (en cas de sous-évaluation manifeste de leur bien). Faut-il s’arrêter à cela ? En termes d’équité fiscale, certains contribuables paient aujourd’hui proportionnellement trop, d’autres pas assez. Cela est bien connu et fragilise le consentement à l’impôt. Qu’il y ait des « gagnants » et des « perdants » dans une réforme visant à rendre l’impôt plus juste et mieux réparti est inéluctable, et même consubstantiel à une réforme.

Autre fait à rappeler : le chantier de la révision des valeurs locatives est déjà bien engagé. Après la suppression de la taxe d’habitation, les valeurs locatives ne serviront plus d’assiette qu’aux taxes foncières, à la CFE, à la TEOM, à la Taxe GEMAPI. Tous ces impôts reposent en partie, ou en totalité (cf. CFE), sur les locaux professionnels. Hors ceux-ci ont déjà été révisés.
Environ un tiers des produits fiscaux liés aux valeurs locatives va reposer sur des locaux professionnels réévalués. Il restera à franchir le pas sur les locaux résidentiels, plus nombreux certes, mais qu’il est urgent de réévaluer pour pouvoir appliquer les mêmes taux d’imposition que sur les locaux professionnels (à ce jour sont mis en place des « coefficients de neutralisation » pour gérer la transition)

Les valeurs locatives des locaux professionnels ont été actualisées avec application  à partir du 1er janvier 2017. Les dispositifs de « planchonnement » et de lissage sur 10 ans ont été des facteurs déterminants pour l’acceptation de cette révision. De fait, peu de contestations ont été observées.

Le projet de loi de finances pour 2020 prévoit de poursuivre cette réforme et de l’appliquer aux locaux d’habitation. Cette mise à jour permettra de rétablir une hiérarchie des valeurs foncières en lien avec la réalité des marchés immobiliers. C’est une question d’équité. Il va sans dire que la révision des valeurs locatives doit être conduite à produit constant pour les collectivités et s’accompagner, comme ce fut le cas pour les locaux commerciaux, de mesures de lissage dans le temps. Il sera important de ne pas laisser penser que la réévaluation globale des valeurs locatives des locaux résidentiels (nécessairement à la hausse) s’effectuera à taux inchangés ; il va de soi qu’un réajustement des taux devra accompagner le basculement sur les bases rénovées ; ceci pour retrouver un produit fiscal équivalent.
C’est l’épouvantail d’augmentations générales et disproportionnées que les associations de contribuables essaient d’ores et déjà d’agiter.

Actuellement, certains cœurs urbains offrant une large gamme de services publics, affichent des valeurs locatives très faibles qui ont peu évolué depuis leur fixation dans les années 1970. A l’opposé, des secteurs plus périphériques, disposant de moins d’équipements (lotissements qui étaient neufs au début des années 1970) ont des valeurs locatives plus élevées parce que positionnées dans le haut du classement du fait de leur caractère plus récent.

En effet, lors de la construction d’un nouveau local d’habitation ou dédié à une activité commerciale, ou d’une extension d’un bâtiment existant, les Commissions communales et intercommunales des impôts directs procèdent à l’affectation d’un tarif au m2,  à partir de la grille tarifaire existante. En lien avec la logique des valeurs locatives supposées représenter le marché immobilier, se sont les valeurs du haut de la grille qui sont mobilisées. Bien qu’elles restent très inférieures aux valeurs actuelles.

Ces opérations d’intégration de nouveaux contribuables ou de réévaluation des assiettes en lien avec l’agrandissement d’un logement, la construction d’une piscine, d’un garage…donnent donc lieu logiquement à une hausse de cotisation. Selon le ministère de l’Economie, les réévaluations opérées en 2018 sont du même ordre que celles des années précédentes : près de 149.000 locaux en 2016, 134.000 en 2017 et en 2018, et 67.500 sur les six premiers mois de l'année 2019.

Les hausses de cotisations évoquées par certaines associations de propriétaires et de contribuables sont loin de concerner l’ensemble des ménages. Il s’agit d’effets limités et dispersés sur le territoire national, correspondant à des opérations classiques d’ajustement des assiettes.
Afin que le débat à venir sur la réforme fiscale se déroule avec les bons chiffres et dans de bonnes conditions, il est essentiel de ne pas faire courir des rumeurs infondées.
 
 

Contacts AdCF : c.delpech@adcf.asso.fr & n.portier@adcf.asso.fr

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