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Collectivités, bailleurs sociaux, organisations patronales appellent de concert à un nouveau « Pacte productif pour le logement »

Devant les perspectives assombries de la construction et de la réhabilitation, les acteurs du logement ont appelé à un sursaut lors d’une conférence de presse le 20 février. L’Union sociale de l’habitat (USH), l’AdCF, l’AMF, France urbaine, le MEDEF (via la FFB) et la Fondation Abbé Pierre (FAP) ont souhaité réunir leurs forces pour alerter le gouvernement sur les impacts négatifs des mesures financières et fiscales du début de législature sur les politiques du logement. Une conférence de presse commune qui a mis en exergue le besoin de repenser en profondeur le pilotage du logement.

Après les mesures financières prises par la loi de finances pour 2018, et les perspectives de restructuration du secteur HLM suite à la loi ELAN, les clignotants virent au rouge : recul des mises en chantier en 2018, gel des projets de construction, hausse continue des prix de l’immobilier, précarisation avancée des demandeurs… la crise du logement tend à s’aggraver. Le « choc d’offre » annoncé s’éloigne en tout cas.

 

Pour mémoire, à des fins d’économies budgétaires et de réduction du déficit public, le gouvernement a mis en place sur la période 2018-2020, un dispositif de réduction des aides au logement de 1,5 milliard d’euros par an. Il repose, afin de neutraliser l’effet de la baisse de l’APL pour les locataires concernés, sur une baisse imposée des loyers des bailleurs sociaux (800 M€ en 2018, 800 M€ en 2019, et 1,5 Mds d’€ en 2020) et une hausse de la TVA sur les constructions neuves (de 5,5 % à 10 %).

 

Comme on pouvait s’y attendre, ces dispositions ont provoqué un effet de choc brutal pour de nombreux bailleurs sociaux tout en perturbant les collectivités locales très impliquées dans les politiques du logement sur leur territoire. Dans de nombreux cas, ces dernières ont été appelées à renforcer en urgence leurs aides financières. Une reconduction de la RLS ne manquerait pas de remettre en cause les soutiens qu’elles apportent aux organismes Hlm (garanties d’emprunt, subventions aux opérations…).

 

Depuis le début de l’année, l’hypothèse d’une reconduction après 2020 de la ponction de 1,5 milliard d’euros tend à se dessiner. Une telle perspective suscite les plus vives inquiétudes parmi les professionnels du logement et les collectivités. Le mouvement HLM considère, études à l’appui, que la mise en place de nouvelles ponctions budgétaires réduirait de façon très significative la production d’une offre nouvelle et les moyens consacrés aux opérations de réhabilitation et à l’entretien des parcs. Elle pourrait porter un coup fatal à de nombreux organismes déjà fortement fragilisés par la première salve de réduction des loyers. À cela s’ajoutent les perspectives de regroupement des organismes imposés par la loi ELAN à l’horizon 2021, dont on pressent que certains territoires pourraient faire les frais.

 

C’est pour interpeller le gouvernement sur les conséquences d’une poursuite de cette politique sur le secteur du logement et dans les territoires que les principaux acteurs ont décidé de s’ériger en « lanceurs d’alerte ». Ils appellent à la conclusion d’un « Pacte productif pour le logement » qui apporterait de la visibilité aux acteurs et permettrait de renégocier la clause de revoyure en tenant compte de la réalité des situation locales. « Le constat est plus que préoccupant » a expliqué François Baroin, président de l’AMF.

 

« La loi ELAN nous a ignorés, c’est comme si l’Etat avait peur des territoires » a déploré à sa suite Jean-Paul Bret président de la communauté du pays du Voironnais, vice-président de l’AdCF en charge de l’habitat. « La politique du logement ce n’est pas réduite à la production neuve, tous les territoires ont besoin d’une politique du logement, nous sommes prêts à contractualiser avec l’Etat pour faire connaître nos besoins ». Jean-Paul Bret a déploré l’actuelle recentralisation qui conduit son territoire à perdre la délégation du contingent préfectoral, alors qu’il s’était engagé pour assumer les responsabilités de la loi DALO.

 

Une approche territorialisée des effets de la RLS est une demande forte et réitérée de l’AdCF. En effet, selon les caractéristiques du parc social et de son occupation, les orientations des politiques locales (notamment en matière de production neuve), l’organisation et leur lien éventuel avec un grand groupe de niveau national…, les impacts des baisses de loyers ne seront pas les mêmes.

S’appuyant sur les résultats d’une étude réalisée par la Caisse des dépôts sur les effets à long terme de la RLS sur la production neuve et la réhabilitation, le président de l’USH Jean-Louis Dumont a pointé un recul de l’offre de logements sociaux très regrettable pour la cohésion nationale. Preuve que la politique du logement dans notre pays est efficace selon lui : « la population qui supporte un coût du logement supérieur à 40% de ses ressources est en baisse dans notre pays au regard des autres pays européens » a-t’il souligné.

 

Pour Jacques Chanut, président de la FFB et vice-président du MEDEF, les perspectives sont peu encourageantes, ce qui aura deux effets directs, à savoir le « recul de la rénovation énergétique du logement pourtant nécessaire » et « la baisse de l’emploi dans les entreprises du bâtiment ». « C’est une véritable politique du logement dont nous avons besoin » a renchéri en conclusion Christophe Robert, directeur de la Fondation Abbé Pierre.

 

Baisse de la construction en 2018

 

Pour l’année 2018, selon les premières estimations de l’Insee, le nombre total de logements en chantier (logements commencés) serait en recul (-7 %) par rapport à 2017, année marquée par une production élevée.

La baisse concernerait plus particulièrement les logements collectifs, soit 55 % des mises en chantiers (-7 %). Parmi les raisons évoquées, le manque de foncier et sa cherté notamment en Ile-de-France très marquée par la baisse, mais aussi l’attentisme de certains acteurs dans un climat d’incertitudes et de contraintes financières accrues.

Le secteur du logement social serait concerné par cette baisse sans que l’on puisse encore réellement la chiffrer. En effet, les statistiques de la construction n’isolent pas le logement social qui peut par ailleurs passer par d’autres canaux, la VEFA par exemple. Le suivi des agréments (PLUS, PLAI) offre des éléments de tendance, mais peu précis en matière de conjoncture, leur transformation en mises en chantier effectives s’opérant dans un second temps.

Il convient également de souligner que les données du baromètre de la commande publique AdCF/Banque des territoires affichent, concernant la commande des bailleurs sociaux, un net recul de leur activité.

Les logements individuels qui représentent 45 % des mises en chantier sont également concernés (- 4,8 %) et, en particulier, les logements des particuliers maîtres d’ouvrage dans en secteur diffus, en raison d’une part de la restriction du PTZ en secteur rural et périurbain (zones B2 et C) et, d’autre part, de l'APL accession, deux dispositifs fortement « solvabilisateurs » pour les ménages modestes. Le secteur de l’habitat individuel porté par les promoteurs connaît, pour sa part, un recul moins important (- 3,8 %).

Dans tous les cas, ces premiers chiffres sont à interpréter avec prudence et il faudra attendre un peu pour mesurer avec exactitude le recul de la construction et ses effets sur la demande de logement. Toutefois, à court terme, les conséquences pourraient fortement se faire sentir sur le chiffre d’affaire des entreprises du BTP et sur l’emploi. Ces éléments auront des répercussions économiques évidentes dans les territoires.

Enfin, rappelons que la demande de logements n’est que très partiellement couverte par l’offre nouvelle. Dans le secteur HLM, elle représente 15 % seulement des « entrants ».

Pour les bailleurs sociaux, cela met fortement l’accent sur la nécessité de maintenir à niveau leur parc par une politique active de travaux d’entretien et de rénovation régulière et conséquente.

 

Observations de l’AdCF

 

Au-delà du logement social, c’est le contenu même et le pilotage des politiques locales de l’habitat qui sont concernés.

 L’AdCF considère que la reconduction d’une nouvelle tranche de RLS posera de très nombreux problèmes aux territoires :

 

- Recul de la production neuve.  La mise en place de nouvelles ponctions financières va avoir pour premier effet une réduction très significative de la production de l’offre nouvelle et des moyens consacrés aux opérations de réhabilitation et à l’entretien des parcs. Elle risque de porter un coup fatal à de nombreux organismes déjà fortement fragilisés par la première salve de réduction des loyers.

 

- Les difficultés pour les collectivités d’ajuster le manque à gagner. Une amplification de la RLS interroge fortement le soutien qu’elles apportent déjà aux organismes Hlm (garantie d’emprunt, subventions aux opérations…). Ce sont les politiques locales de l’habitat et la capacité d’ajustement des collectivités qui seraient fortement fragilisées.

 

- La fragilisation des territoires détendus. Les territoires détendus seront les premiers touchés. De nombreuses communautés situées en territoires détendus confirment les difficultés pour les bailleurs à s’engager dans la durée. Certains organismes vont préférer, si leurs capacités d’investissement se réduisent, investir dans les métropoles où les marchés sont plus porteurs. Alors que bien souvent les opérateurs sociaux sont les seuls à intervenir dans les territoires détendus, renforçant les effets néfastes de concurrence entre territoires.

 

- Bien que considérées comme une pièce maitresse des plans de financement, les perspectives de vente reste modestes (« fusil à un coup »). Les ambitions du ministère de passer des 8 000 ventes actuelles à 40 000 logements vendus par an, ne semblent pas devoir être atteintes à court terme en dépit de incitations apportées par la loi ELAN (maintien des ventes dans la comptabilisation SRU). La multiplication du volume de vente par cinq ne concernera pas tous les territoires et ne sera que progressive.  La vente ne peut donc pas être vue comme une solution de financement durable, en particulier dans les territoires détendus. Elle doit par ailleurs s’inscrire dans une logique patrimoniale et financière articulée avec les politiques du logement, portées par les collectivités.

 

- Comme on le constate, il importe de lever les contradictions entre politique nationale et réalités locales. En outre, les orientations récentes apparaissent en contradiction avec les programmes impulsés au niveau national : Action cœur de ville et revitalisation des centres bourgs, dispositif dans lequel les collectivités sont très engagées ; même chose avec le Plan logement d’abord.

 

Pour mener à bien ces opérations des moyens et des opérateurs impliqués accompagnant les collectivités sont nécessaires. La fragilisation des bailleurs sociaux, avec la réduction de leur fonds propres, risque de compromettre gravement la bonne marche de ces dispositifs.

 

 

Nos propositions

 

S’appuyer sur une approche contractualisée des politiques de l’habitat. 

 

L’AdCF s’est mobilisée, depuis plusieurs années, pour amplifier le mouvement de territorialisation des politiques de l’habitat engagé dans le cadre de la délégation des aides à la pierre et, plus globalement, dans l’élaboration et le pilotage des PLH. Il s’agit de s’appuyer sur contractualisation locale, tout en structurant un véritable cadre régional de régulation des politiques de l’habitat.

 C’est dans cet esprit que l’AdCF avait proposé des Conventions territoriales de coopération à l’initiative des autorités organisatrices du logement et des organismes de logement social relevant de leur périmètre et abordant l’ensembles champs des politiques du logement : l’activité des organismes de logement social, le développement de l’offre, en locatif comme en accession, et la politique de maintenance, la politique des loyers et l’accession sociale.

 

L’AdCF souhaite un moratoire concernant une éventuelle reconduction de la RLS. Il n’est pas envisageable à ses yeux d’alourdir les prélèvements sur les loyers HLM et les risques qu’ils font peser sur les territoires et les politiques de l’habitat mises en œuvre.

 

Il convient d’engager au plus vite un diagnostic précis et partagé des conséquences à court et long termes pour chaque territoire des dispositions de la loi de finances 2018 concernant le logement social.

Ce diagnostic devra évaluer, en toute transparence, les effets de la RLS sur les organismes HLM et leur capacité à accompagner les collectivités dans la mise en œuvre (construction neuve, entretien, réhabilitation…) de leur PLH ;

 

Outre la contribution aux négociations nationales sur les évolutions du financement du logement social, ces travaux devront contribuer à alimenter le dialogue local au sein des CRHH en concertation avec l’ensemble des acteurs : collectivités, organismes HLM, représentants de l’Etat, et autres partenaires financiers (AL/ Banque des territoires-CDC).

 

 Contact AdCF : Claire Delpech, c.delpech@adcf.asso.fr

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