Thématiques

Habitat et logement

Rechercher
dans le site

Construction de logements sociaux en VEFA : Retrouvez la visio-conférence

La dernière visio-conférence du cycle « les jeudis de l’habitat » organisée par l’AdCF, en partenariat avec la cabinet Espacité et le réseau Idéal connaissances, était consacrée à la vente en état futur d’achèvement (VEFA) sociale. Un phénomène qui s’est fortement développé depuis plus de 10 ans comme le montre une récente note de la direction des fonds d’épargne de la Caisse des Dépôts.

La visio-conférence a été l’occasion de faire le tour du sujet et de présenter le témoignage de Benoit Boldron responsable du service habitat de Toulouse métropole ainsi qu‘une étude récente réalisé par le cabinet Espacité sur la situation de la VEFA en région Occitanie par Anne-Katrin Ledoeuff, directrice d’Espacité.

La Vente en état futur d'achèvement (VEFA) est un dispositif contractuel qui donne la possibilité à un acquéreur d’acheter des logements avant qu’ils ne sortent de terre. Mis en place en 1967, la VEFA a longtemps été réservée à la promotion privée, mais différentes évolutions législatives ont progressivement ouvert aux bailleurs sociaux la possibilité de recourir à de la VEFA pour produire du logement locatif social.

La VEFA sociale s’est beaucoup développée au moment où le marché immobilier s’est retourné avec la crise économique de 2008-2009. C’est à cette date (2009) que de nombreux verrous ont été levés avec le « Plan de relance pour le logement » et son programme phare « 30 000 Vefa » qui incitait fortement les bailleurs sociaux, dans un contexte de crise immobilière, à acquérir des opérations menées par des promoteurs privés en mal d’acquéreurs. Aujourd’hui, la VEFA représente plus du tiers de la production de logements sociaux (39%), contre 1 % en 2005.

Beaucoup on vu dans le développement de la VEFA sociale, notamment en Ile-de-France, de nombreux avantages :

Pour les collectivités c’est la possibilité de répondre, rapidement, à leurs obligations en matière de mixité (loi SRU) et de satisfaire les contraintes de production de logements sociaux fixées dans les PLU au travers des servitudes de mixité sociale (SMS). La VEFA présente, pour les collectivités l’avantage de projets d’aménagement « clefs en main ».

Du côté des bailleurs sociaux, la production en VEFA est, le plus souvent, une stratégie assumée. Elle répond à la volonté d’externaliser la maîtrise d’ouvrage, de massifier la production de logements sociaux pour se recentrer sur des projets plus complexes de restructuration par exemple. C’est aussi la possibilité d’accéder à des « fonciers chers » en centre ville, ou dans les secteurs attractifs. C’est enfin, une stratégie d’implantation dans un territoire, pour y développer de nouvelles activités.

La visio-conférence présente la politique conduite par la métropole de Toulouse où la VEFA sociale a connu un développement important.

Pour autant la production en VEFA, surtout lorsqu’elle est intense, reste un sujet controversé.

Parmi les difficultés soulevées durant la visio-conférence, on peut citer :

- la perte de la maîtrise d’ouvrage directe pour les bailleurs sociaux et ses effets sur la qualité du produit final,

- le fait de lier l’activité à la conjoncture immobilière et à ses aléas au risque d’en devenir très dépendant,

- les difficultés d’une gestion locative « éparpillée » en particulier dans le cas des secteurs de mixité sociale (SMS)…

Pour les collectivités, l’enjeu de la VEFA sociale et l’intérêt d’y recourir dépendent largement du contexte local : niveau de tension du marché immobilier, existence ou non d’un réseau de promoteurs, nombre de logements sociaux à produire… Cela dépend aussi de la maturité des politiques locales portées par la collectivité, la VEFA n’étant qu’un outil pour arriver à mettre en oeuvre ses projets. Point essentiel, mis en avant par la visio-conférence, c’est la capacité qu’aura la collectivité à négocier avec les promoteurs et les bailleurs qui fera la différence entre une VEFA subie et une stratégie locale véritablement pilotée.

Certaines métropoles et communautés s’interrogent aujourd’hui sur les conséquences d’une production importante de logements sociaux sur leur territoire en VEFA et les incidences induites sur les prix des logements. Beaucoup cherchent de fait à réguler cette production et instituent, à cet effet, de façon « informelle », des prix plafonds auxquels sont conditionnés l’octroi des subventions, voire les garanties d’emprunts.

 

  Retrouvez la visio-conférence sur notre site Internet > http://www.adcf.org/video-webconferences

 

 

Programme des jeudis de l’habitat

 

Vous avez dit VEFA ?

La VEFA est définie à l’article L. 261-3 du Code de la construction et de l’habitation comme étant « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».

Part de la VEFA sociale dans la production de logements sociaux depuis 2007 (hors habitat spécifique) :

 

 

 

Source : Caisse des Dépôts, Conjoncture, n°67, avril 2017.

 

Télécharger la note

Contact : c.delpech@adcf.asso.fr

Partager
En savoir plus
Documents à télécharger Documents à
télécharger

Dernières
Actualités