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Obligations SRU dans les secteurs très tendus : les communautés pourront proposer des ajustements avant le 30 juin

La loi Egalité et Citoyenneté a fait évoluer une nouvelle fois l’article 55 de la loi SRU. L’ambition était de recentrer le dispositif SRU sur les communes dans lesquelles la tension sur la demande de logement social est réellement avérée ; en premier lieu dans les territoires urbains agglomérés et bien desservis par les transports en commun. La loi a introduit à cet effet des possibilités de moduler les obligations pour les communes mal desservies par les transports. Les communautés et métropoles seront prochainement appelées à proposer des adaptations.

L’article 97 de la loi Egalité et Citoyenneté publiée en début d’année redéfinit le champ d’application territoriale de l’article 55 de la loi SRU, qui instaure un seuil minimal de logements sociaux à atteindre dans certaines communes (voir ci-après), ainsi que les conditions générales de sa mise en œuvre (définition des obligations, conditions d’exemption...).

Il s’agissait notamment de répondre aux attentes des collectivités concernant une meilleure prise en compte des situations locales. En effet, pour certaines communes, bien que concernées par les obligations SRU, la construction de logements semble peu pertinente voire contre-productive : existence d’un parc social marqué par un taux vacance prononcé, risques de perturbations des marchés locatifs atones, éloignement des réseaux de transports en commun desservant l’agglomération et le bassin d’emploi, niveau d’équipements publics très faible … Dans le cadre des débats préparatoires à la loi Egalité, Citoyenneté, l’AdCF avait soutenu ces demandes et plaidé pour une méthode permettant de « rendre les seuils intelligents ». 

Les modifications apportées par la loi Egalité, Citoyenneté sont de deux ordres : une simplification de l’indicateur servant à déterminer les obligations SRU (20 % ou 25 % de logement social en regard des résidences principales) et la mise en place d’un dispositif d’exonération de ces obligations, sous certaines conditions. L’ambition est clairement de recentrer le dispositif SRU sur les communes où la tension sur la demande de logement social est la plus forte, notamment dans les espaces soumis à de fortes pressions foncières et démographiques mais aussi dans des territoires bien desservis par les transports en commun.

Deux décrets, détaillant les modalités application de ces dispositifs, seront prochainement être publiés (ils ont déjà passé le cap de la validation en CNEN et au CFL) afin de permettre à chaque intercommunalité de connaître sa situation au regard de ces évolutions.

Un indicateur unique pour mesurer le niveau de tension

Désormais, le niveau d’obligation concernant l’application de la loi SRU sera calculé à partir du taux de pression sur la demande de logement social, mesurée à partir du système national d’enregistrement de la demande de logement social (SNE). Jusqu’alors était utilisé un indicateur composite prenant en compte la part du nombre d’allocataires logements dont le taux d’effort était supérieur à 30 %, le taux de vacance dans le parc social et le taux de pression de la demande.

L’indicateur de tension retenu est obtenu par ratio entre « le nombre de demandes de logements locatifs sociaux et le nombre d’attributions annuelles, hors mutations internes », mesurée par le SNE. Calculé à l’échelle des agglomérations (INSEE) ou des communautés et métropoles, le ratio permet de calculer un nombre théorique d’années nécessaires pour obtenir un logement social.
Il est considéré qu’un ratio supérieur à 4 (et à 3 pour les agglomérations soumises à la taxe sur les logements vacants) traduit une tension forte justifiant en conséquence d’un objectif-cible de 25 % de logement social sur les territoires concernés. En deçà de 4, le taux passe à 20 %.

Au total, l’application de ce nouveau ratio devrait faire entrer dans le dispositif 118 nouvelles communes. Le seuil sera recalculé au terme de chaque période triennale. Il pourra néanmoins  « être modifié en cours de période, pour tenir compte notamment de l’évolution des périmètres des agglomérations et des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre, ou de l’évolution des niveaux de tension sur la demande de logement social sur ces périmètres ».


Le dispositif d’exemption

Par ailleurs, les conditions d’exemption sont revues. Seront désormais prises en compte, soit la faiblesse de l’indicateur de tension (inférieur à 2), soit l’insuffisance de la desserte en transport en commun, soit en raison de l’inconstructibilité de plus de la moitié du territoire urbanisé.

Pour évaluer l’insuffisance de la desserte en transport en commun, le décret propose de retenir : « les communes situées hors d’une agglomération de plus de 30 000 habitants et non reliées à cette agglomération, par un service de transport public urbain, routier ou ferroviaire, dont la fréquence est inférieure ou égale à un passage toutes les 15 minutes aux heures de pointe du matin et du soir ».
Les exceptions portent sur les obligations SRU mais également les éléments qui en découlent : prélèvements et pénalités.

Il doit être bien noté que les exceptions n’auront aucun caractère automatique, elles seront proposées par les communautés et métropoles et éventuellement accordées par la commission nationale SRU après avis du préfet. Les communautés et métropoles ont jusqu’au 30 juin pour proposer, si les conditions sont remplies, le nom des communes qui pourraient obtenir une exemption.

« Le représentant de l’Etat dans la région transmet la liste des communes de son territoire que les établissements publics de coopération intercommunale auxquels elles appartiennent proposent d’exempter d’obligations, assortie de son avis et de toutes les pièces justificatives nécessaires, à la commission nationale SRU, avant le 15 septembre de l’année ».

Cette évolution du dispositif d’exemption a une portée importante. Elle concerne potentiellement 342 communes et pourrait, dans l’hypothèse où toutes les demandes des communes seraient validées, faire passer le nombre de communes soumises aux obligations de la loi SRU de 1305 à 904 communes. Les exemptions concerneraient dans la majorité des cas des communes soumises à une obligation de production de 25 %.

Par ailleurs, conformément à la loi Egalité Citoyenneté, le décret modifie le champ d’application du dispositif SRU. Il introduit, notamment, la prise en compte des terrains familiaux destinés aux gens du voyage (25 communes relevant des territoires SRU sont concernées) ainsi que les logements du parc privé faisant l’objet d’un dispositif d’intermédiation locative.
Le décret apporte également des précisions sur l’élargissement des dépenses déductibles des prélèvements effectués sur les budgets des communes n’ayant pas atteint leurs objectifs. Désormais les opérations de démolition, de désamiantage et de réalisation de terrains familiaux seront prises en compte.

Retrouvez le projet de décret

 

Pour répondre aux besoins en logements des ménages, notamment les plus modestes, le législateur a inscrit à l'article 55 de la loi SRU l’obligation pour certaines communes de disposer de 20 % de logements locatifs sociaux dans les résidences principales (article L.302-5 du CCH). Cette obligation a été portée à 25 % par la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013, sauf dans les communes appartenant à des agglomérations ou des communautés dont la situation locale ne justifie pas un renforcement des obligations de production. Pour ces communes, l’obligation est maintenue à 20 % de logements sociaux.

Les obligations en matière de SRU s’imposent à la commune. Une application à l’échelle des obligations à l’échelle des intercommunalités n’est pas concevable dans la mesure ou se sont encore les communes qui disposent (en dépit de la progression du PLUI) de la maitrise des documents d’urbanisme.

Les communes soumises à l'article 55 de la loi SRU répondent aux caractéristiques suivantes :

a) Elles appartiennent à un « territoire SRU », c'est-à-dire :

- à une agglomération (au sens INSEE) et sont membres d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants ;

b) Leur population est supérieure ou égale à 3 500 habitants (1 500 habitants en Ile-de-France);

c) Elles disposent d'un taux de logements locatifs sociaux inférieur au taux légal qui leur est applicable (25% ou 20%).

Par ailleurs, les communes de plus de 15 000 habitants dans une communauté de moins de 50 000 habitants, en croissance démographique de plus de 5 %, ne se situant pas dans les territoires précités et justifiant d’un effort de production supplémentaire au vu du fonctionnement de leur marché local de l’habitat, ont également l’obligation de disposer de 20% de logements sociaux. Ces communes sont dites «  isolées ».

Les communes soumises aux dispositions SRU doivent atteindre le taux de 25 ou 20 % de logements sociaux, d’ici à 2025.


Le ministère du logement a mis en ligne en 2016 une application permettant de visualiser pour chaque commune, le niveau d’obligation qui lui est affecté ainsi que les pénalités  en cas de non atteinte des objectifs.
http://www.transparence-logement-social.gouv.fr/


Contact AdCF : c.delpech@adcf.asso.fr

 

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