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Abattements de taxe foncière sur les logements sociaux dans les contrats de ville : Les contreparties déçoivent

Une instruction ministérielle du 17 mars 2016 vient de repousser à début mai, la date de signature de la convention d’application de l’abattement à la TFPB. Ce délai devrait être l’occasion pour les bailleurs sociaux bénéficiaires de se montrer plus impliqués financièrement dans des actions de gestion de proximité, contrepartie de l’abattement.

Les organismes de logement social bénéficient, d’une part, d’un abattement à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les logements locatifs dont ils sont propriétaires. Cet abattement peut durer 20 ou 30 ans selon le cas. A l’issue de cette période, les logements sont imposés dans les conditions de droit commun (voir encadré). Ils bénéficient, d’autre part, pour leurs logements installés en zones urbaines sensibles (ZUS) d’une exonération de 30 %. La loi de finances pour 2014 a permis d’adapter le dispositif  à la nouvelle géographie de la politique de la ville. La loi de finances pour 2016 en prolonge le bénéfice, dans les 1 300 quartiers prioritaires de la ville (QPV), jusqu’en 2020. En contrepartie, les bailleurs sociaux sont censés s’engager dans des plans d'actions portant sur la qualité de vie des habitants au quotidien.

Pour les organismes HLM, cette aide fiscale joue un rôle déterminant dans l’équilibre financier des opérations de construction de logement social, notamment pour les programmes comportant des loyers très aidés. Les engagements des bailleurs sociaux avaient été définis dans une charte nationale signée entre l’Etat, les bailleurs sociaux, et les associations de collectivités concernées (dont l’AdCF et France Urbaine). Ce cadre national a ensuite été décliné localement par quartier et par organisme HLM, sous la forme de « conventions locales d'utilisation de l'abattement de TFPB » avec l’obligation de les annexer au contrat de ville. « Cet abattement de 30 % est destiné à compenser partiellement les surcoûts de gestion liés aux besoins spécifiques des quartiers » précise la charte. Les bailleurs sociaux sont notamment invités à présenter un programme d’actions spécifique aux QPV, et articulé avec les démarches de gestion urbaine et sociale de proximité portées par les collectivités (renforcement de la présence de personnel, actions spécifiques concernant l’entretien du parc, la gestion des déchets, la qualité de vie….). Le modèle type de convention proposé prévoit que les actions engagées par les organismes HLM doivent être détaillées et chiffrées.

Dans la pratique, ces conventions sont difficiles à établir. Cela semble difficile pour les organismes HLM, dans la mesure ou elles doivent être déclinées à l’échelle des quartiers et des immeubles (alors que leur patrimoine est parfois éclaté sur plusieurs sites) en détaillant ce qui relève du droit commun ou non. Par ailleurs, les collectivités concernées par ces abattements (et qui ne sont compensées qu’à 40 % par l’Etat), constatent la disproportion entre l’importance du manque à gagner fiscal et la faiblesse des engagements spécifiques pris par les bailleurs sociaux en contrepartie. Pour beaucoup de collectivités, « le compte n’y est pas ».

Une récente instruction ministérielle est venue donner un peu de temps supplémentaire pour la rédaction de ces conventions (fin mai) donnant ainsi l’occasion d’affiner le contenu des actions. Elle sera sans doute bienvenue pour l’ensemble des acteurs impliqué.
 
Pour mémoire : exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Deux catégories d’allégement existent :

-Une exonération pour l’ensemble du parc de logement social sous condition de durée :
Les opérations de construction de logements locatifs sociaux bénéficient d'une exonération de TFPB de 25 ans à compter de l'année qui suit celle de leur achèvement, à condition notamment d'être financées, à hauteur d'au moins 50 %, au moyen de prêts locatifs aidés ou réglementés (PLA-I, PLUS, PLS, prêts action logement), ou de subventions de collectivités locales ou de concours de l’ANRU (article 1384 1 du CGI). Cette exonération s'applique également aux logements locatifs sociaux résultant d'opérations d'acquisition-amélioration
Cette exonération a été portée à 30 ans lorsque l'immeuble répond à certains critères de qualité environnementale. De la même façon, les dépenses réalisées en vue d’adapter les logements sociaux aux normes d’accessibilité aux handicapés sont déductibles à la taxe foncière.

- Un abattement pour les logements sociaux en QPV :
Par ailleurs, (article 1388 bis du CGI) la base d'imposition à la TFPB des logements sociaux situés en zones urbaines sensibles bénéficient d'un abattement de 30 %. Initialement limité dans le temps, cet abattement a été prolongé à plusieurs reprises et plus récemment adapté des ZUS aux QPV. Pour en bénéficier les bailleurs sociaux doivent signer une convention avec le représentant de l'Etat relative à l'entretien et à la gestion du parc, ayant pour but d'améliorer la qualité du service rendu aux locataires.


Les compensations des pertes de recettes aux collectivités territoriales

Le législateur a prévu une compensation intégrale des pertes de recettes fiscales pour les collectivités locales (communes et EPCI à fiscalité propre) liées à l'abattement de 30 % en ZUS, puis QPV.

En revanche, le régime de la compensation de l'exonération de TFPB de 15 ans, puis 20 ans, n'ouvre droit à une compensation de l'Etat que si les pertes de recettes pour les collectivités sont substantielles, c’est-à-dire supérieure à 10 % du produit total (commune ou communauté) de foncier bâti. Dans la pratique, cette clause de 10 %, est peu souvent atteinte, et une part importante de l’exonération est à la charge des collectivités. En 2005, un rapport du Sénat évaluait ce manque à gagner à plus de 300 millions d’euros.

L’abattement de 30 %, qui lui est intégralement compensé fait parti depuis 2010 des variables d’ajustement servant à équilibre l’enveloppe normée de DGF. En 2015, ces compensations ont connu une baisse de – 26 %.
Dans le cadre de la loi de finances pour 2015, le législateur s’est engagé en contrepartie d’une extension des ZUS aux QPV à compenser les collectivités à hauteur de 40 %.


Contact AdCF : c.delpech@adcf.asso.fr


 

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