Contenu article AdCF Direct

Révision des valeurs locatives des locaux d’habitation : la concertation est lancée

Annoncé par le Premier ministre dans le cadre du pacte de confiance et de responsabilité, le 16 juillet, le chantier de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation a été officiellement engagé mercredi 11 septembre lors d’une réunion d’installation entre le ministre du budget, Bernard Cazeneuve, la ministre déléguée à la décentralisation, Anne-Marie Escoffier, et les représentants des associations de collectivités concernées.

Anne-Marie Escoffier, ministre de la réforme de l’État, de la décentralisation et de la fonction publique et Bernard Cazeneuve, ministre du budget ont exposé en présence des représentants des associations d’élus locaux et des parlementaires (Gilles Carrez, président de la Commission des finances de l’Assemblée nationale, et François Marc rapporteur général de la commission des finances du Sénat), les enjeux de la révision et les grandes lignes du chantier à venir.
« La révision des locaux d’habitation poursuit un objectif de justice fiscale, il s’agit de revenir à une assiette fiscale en rapport avec la réalité des marchés locatifs actuels » à précisé le ministre du budget en rappelant l’engagement ferme du gouvernement pour aller au bout de cette réforme.
Le lancement de ce chantier pour les locaux d’habitation était initialement prévu pour 2013, suite à l’introduction d’un amendement par le rapporteur général du budget, François Marc, au nom de la commission des finances du Sénat lors de l’examen de la loi de finances rectificative de décembre 2012. Mais le rejet de la loi de finances par les sénateurs a repoussé d’un an l’engagement des opérations de révision des locaux d’habitation.

La suite logique de la révision des locaux commerciaux

Très attendu des élus locaux, ce chantier constitue une « suite logique à la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux lancée en 2010 », a rappelé François Marc. Après une première phase d’expérimentation conduite en 2011 sur cinq départements test et une généralisation de la campagne de collecte des données en 2013, les nouvelles modalités de calcul des valeurs locatives des locaux professionnels, devraient intégrer  les cotisations des entreprises au titre de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE) à partir de 2015.
Concernant les locaux d’habitation, il est proposé de retenir une méthode très proche de celle utilisée pour les locaux commerciaux : principe de valeurs « administrées » fondées sur la valeur locative réelle résultant de procédures déclaratives ; abandon de la notion de local de référence au profit d’une grille tarifaire au m2, classement des locaux selon leurs catégories (individuel, collectif..)  et définition de secteurs d’évaluation supra ou infra communaux représentant un marché locatif homogène.
Les commissions locales, en cours de création dans le cadre de l’actualisation des valeurs locatives des locaux commerciaux, se verront confier un rôle central. Enfin, il est prévu d’intégrer un  dispositif de mise à jour permanente des secteurs et des tarifs à la nouvelle évaluation. (déclaration fiscale auprès des locataires).

Un calendrier d’application des nouvelles valeurs pour 2018

Le calendrier annoncé par le ministre témoigne d’un certain volontarisme : il est prévu d’intégrer les nouvelles valeurs locatives dans les avis d’imposition à partir de 2018. Cet objectif donnerait le calendrier suivant : engagement de la procédure de révision et d’expérimentation avec la LFR fin 2013, expérimentation et validation de la méthode sur trois (ou cinq) départements test en 2015, collecte des déclarations en 2016, intégration dans les rôles d’imposition en 2018.

Une concertation exemplaire

C’est donc un chantier de grande ampleur qui s’annonce, portant sur 46 millions de locaux (35 millions de logements et 11 millions de dépendances bâties : garages, piscines, annexes…- évaluées séparément…) auxquels il faudra affecter une valeur actualisée. Le principe retenu consiste à s’appuyer sur un dispositif déclaratif (télé déclaration notamment) dont les résultats ont été jugés très satisfaisants pour les locaux commerciaux. Pour les logements occupés par leurs propriétaires, leur valeur locative sera appréciée par rapprochement avec les nouveaux secteurs d’évaluation.

A l’unanimité, les élus présents se sont montrés satisfaits de l’engagement de ce chantier très attendu. S’exprimant au nom de l’AdCF Charles Guené s’est ainsi félicité « de ces dispositions qui permettront d’avancer vers l’actualisation absolument nécessaire des bases fiscales afin de les rendre plus lisibles, plus équitables et reflétant mieux la réalité économique des marchés locatifs ».

De son coté Gilles Carrez rappelant l’échec du dispositif de révision mis en place en 1990 à insisté sur « la qualité de la concertation préalable qui sera essentielle. Il conviendra d’y associer le plus grand nombre et elle devra être exemplaire » a-t-il précisé. Ainsi, un effort de concertation et de pédagogie en direction des contribuables et de leurs représentants est à prévoir.

Pour l’AdCF ce chantier est une bonne nouvelle. L’AdCF s’est, en effet, prononcée depuis longtemps en faveur d’une révision des assiettes fiscales afin d’en finir avec l’obsolescence des valeurs locatives qui donne lieu à des inégalités fiscales très marquées entre les territoires et des iniquités entre contribuables. A ce titre, l’AdCF a souligné à plusieurs reprises la nécessité d’une mise à jour ambitieuse des valeurs locatives, socle de la fiscalité locale. Dès l’engagement de la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux, l’AdCF s’est prononcé pour que cette dernière puisse être élargie en direction des locaux d’habitation.
En effet, pour les communautés, avec le remplacement de la taxe professionnelle par un nouveau panier fiscal reposant pour une large part sur la taxe d’habitation, les valeurs locatives constituent 73 % de leur assiette fiscales directe et plus encore si on prend en compte la répartition de la CVAE pour les entreprises multi-établissements.
L’AdCF se félicite par ailleurs que la valeur locative plus stable, soit préférée à la valeur vénale qui n’apportait pas la garantie d’une révision uniforme (les actualisations ne pouvant se fait qu’au moment de la mutation d’un bien).

Des questions en suspens

A ce stade de l’engagement de ce chantier de nombreuses questions restent en suspens :
-  Une approche d’évaluation spécifique devra être mise en place pour les logements dont les loyers sont encadrés par la loi : logements locatifs sociaux (4 millions de logements sont concernés), logements à loyer maitrisé dans le parc privé ;

- Les implications de cette révision sur la péréquation. La révision devrait donner lieu à un bouleversement des hiérarchies actuelles en matière de richesse fiscale, il conviendra d’accompagner la réforme d’une mise à plat des dispositifs actuels de péréquation et le cas échéant de leur réorientation ;

-  Si rien n’a été évoqué au cours de la réunion de lancement sur ce sujet , il semble évident que  la montée en charge des valeurs réelles se fasse de façon lissée dans le temps (5 à 10 ans selon les écarts qui seront constatés) afin que les transferts de charges inévitables entre contribuables restent acceptables ;

- Des situations spécifiques devront être identifiées : les ménages modestes occupant des logements dans des secteurs très fortement revalorisés par la réforme  par exemple. A ce titre, la question d’une expérimentation donnant aux collectivités locales la possibilité de moduler ou d’encadrer les hausses des valeurs locatives ;

- Actuellement, il est prévu d’affecter aux valeurs locatives des locaux commerciaux à l’issue de leur révision (2015), un coefficient de neutralisation temporaire le temps que la totalité des assiettes fiscales (commerces et logements) soit révisée. Ce coefficient est donc appelé à disparaître lorsque que la révision des locaux d’habitation sera effective (2018). Cette disparition du coefficient de neutralisation devra être bien anticipée ;

- Enfin, le rapprochement qui pourra être fait avec les évaluations conduites dans le cadre du futur dispositif d’encadrement des loyers (loi ALUR en discussion au parlement) par les Observatoires locaux des loyers ;


 Chiffres clefs

Selon les résultats de la dernière enquête logement, le parc de logements en France métropolitaine comprenait, en 2012, 32,7 millions d'unités se répartissant de la manière suivante :
-  27,5 millions de résidences principales
-  2 millions de logements vacants
- 3,2 millions de résidences secondaires ou logements occasionnels

Concernant les résidences principales, on compte :
-  15,9 millions de propriétaires occupants
-  9,6 millions de locataires, (dont 4 millions en HLM et 5,6 dans le parc privé)
  

Contact : c.delpech@adcf.asso.fr

Partager
En savoir plus
Documents à télécharger Documents à
télécharger