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Habitat et logement

Vente de logements sociaux : quel premier bilan de la loi ELAN ?

Qui vend quoi et à qui ? Et comment ces ventes s’articulent-elles avec les dynamiques territoriales ? Intercommunalités de France a réalisé un atlas de la vente HLM aux particuliers et entre bailleurs sociaux. Cette approche inédite est destinée à apporter une vision d’ensemble et territorialisée de la vente HLM.

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Atlas de la vente HLM aux particuliers et entre bailleurs sociaux

Un instrument des politiques locales de l'habitat ?

 

Les logements sociaux occupent une place centrale au sein des politiques locales du logement, conduites par les intercommunalités. Avec leur offre à bas loyers, ils assurent la continuité du parcours résidentiel pour les ménages modestes. Longtemps restée marginale, la vente de logements sociaux a été fortement relancée par la loi Elan et lui a donné une nouvelle impulsion avec des objectifs et des moyens renforcés.

La vente HLM s’opère dans deux directions et sur des marchés séparés et des logiques distinctes : la vente aux ménages, locataires en place ou autres particuliers et la vente entre organismes HLM, largement majoritaire. Pour mieux évaluer ce phénomène et ses effets sur les politiques locales de l’habitat et surtout en avoir une approche nationale et territorialisée, Intercommunalités de France a confié à la coopérative d’études Acadie la réalisation d’un atlas de la vente HLM aux particuliers et entre bailleurs sociaux.

Cet atlas exploratoire propose une photographie territorialisée de la vente de logements sociaux au cours des dix dernières années. Il apporte un éclairage inédit sur un phénomène encore peu documenté à ce jour et pour lequel la vision d’ensemble fait défaut.

 

Quels sont les territoires concernés par la vente HLM ?

Deux tendances se dégagent. La géographie des ventes en valeur absolue présentée par l’atlas pointe sans surprise les grandes agglomérations, là où le parc social est abondant. En revanche, la géographie de l’intensité de la vente en fonction du parc existant dans chaque intercommunalité renseigne sur une tout autre distribution territoriale : c’est plutôt dans les petites villes et les intercommunalités rurales que les ventes sont, toute chose égale par ailleurs, les plus importantes, au regard du parc souvent modeste de logements sociaux. Dans certains cas, cela correspond à des regroupements d’organismes en lien avec les obligations de restructuration du tissu des sociétés HLM fixées par le législateur (c’est le cas du département de l’Allier par exemple).

 

Vente de logements sociaux aux particuliers et entre bailleurs sociaux sur les dix dernières années


 

Qui vend et à qui vend-on ?

L’analyse des ventes par statut du bailleur (OPH, ESH, SEM, coopérative…) fait apparaitre différentes stratégies de vente selon les acteurs. Les ESH présentes sur l’ensemble du territoire national ont une politique de vente aux particuliers relativement active depuis plusieurs années. En revanche, plus récemment, les ESH ont opéré de nombreux regroupements, multipliant les ventes entre bailleurs.

 

Vente de logements sociaux réalisées par les OPH et les ESH (toutes ventes confondues) sur les dix dernières années


 

Qui achète et où ?

Les ventes aux particuliers sont très minoritaires dans le total des ventes (65 000 logements vendus

entre 2014 et 2020) et ciblent plus souvent les logements individuels. La carte de la vente aux locataires occupants (ou à leurs proches) est très illustrative à ce sujet. Tandis que les ventes entre bailleurs concernent sans surprise, les logements collectifs.

 

Les dynamiques territoriales de la vente

Mais pour aller plus loin, et c’est tout l’intérêt de cet atlas, cette géographie de la vente est croisée avec celle des dynamiques des territoires intercommunaux.

On y observe qu’au sein de la France dite « du milieu », là où les dynamiques économiques et démographiques sont moins actives, la vente HLM est concentrée en direction des particuliers et concerne plutôt le logement individuel. A l’opposé, les territoires dynamiques, les littoraux, les agglomérations connaissent une vente HLM plus intense qui se joue plutôt entre bailleurs.

 

Des logiques d’acteurs

Les quatre focus présentés dans cet atlas permettent toutefois de nuancer cette approche binaire et apportent de nouvelles clés de lecture. Ils mettent surtout en lumière la diversité des approches locales pour faire de la vente HLM un maillon des trajectoires résidentielles des ménages, articulé aux politiques locales. Selon la nature de l’acheteur, office public ou entreprise privée, selon le type de logements collectif ou individuel, selon la localisation du logement vendu en marché tendu ou en secteur à faible dynamique démographique et économique…différents mouvements de fond se dégagent.

Entre 2014 et 2020, 180 000 logements sociaux ont été vendus, majoritairement entre bailleurs, en raison des restructurations qu’a connu le monde HLM dans la deuxième moitié des années 2010.

Coté bailleurs sociaux, la vente HLM est clairement présentée comme un moyen de diversification des sources de financement. Les bailleurs ont retiré 950 millions d’euros de la vente HLM en 2019. En outre, depuis 2018, elle s’accompagne d’un important mouvement de réorganisation du tissu des bailleurs sociaux donnant lieu à une progression des ventes et à des échanges de parcs entre organismes.

Coté collectivités, la vente HLM vient, bien souvent, bouleverser les politiques en place définies dans les programmes locaux de l’habitat (PLH). Elle n’est pas toujours la bienvenue, en particulier dans les secteurs en forte tension où la vente de logement social pourrait réduire les possibilités d’accueil des ménages modestes. Certaines collectivités considèrent même que les logements construits avec des fonds publics n’ont pas leur place dans une logique de marché et préfèrent développer des programmes d’accession sociale en mobilisant des dispositifs tel que les organismes de foncier solidaires (OFS) plus en mesure de garantir la pérennisation du caractère social du logement. Les inquiétudes sur le devenir des logements vendus et le risque de fragilisation de ces copropriétés est souvent présent.

Pour d’autres territoires, la vente peut apparaitre comme une aubaine ou une occasion d’apporter de la mixité sociale (quartiers politique de la ville par exemple), de répondre aux besoins des parcours résidentiels ou de participer au renouvellement urbain.  Enfin, les collectivités ne sont pas toujours à la manœuvre, et la vente HLM peut être subie en dépit des garde-fous posés par le législateur interdisant la vente de logement dans les communes dites SRU, déficitaires en logement social. 

 

Contact : Claire Delpech, c.delpech@adcf.asso.fr

 

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