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Programmation du logement social dans les territoires : des inquiétudes à moyen terme

Selon les enseignements d’une récente enquête flash menée conjointement par l’AdCF et France Urbaine auprès des délégataires des aides à la pierre, la production de logements sociaux devrait rester stable cette année. En revanche, les collectivités interrogées sont plus inquiètes sur la capacité des organismes à maintenir la programmation pour la période 2019-2020.

Si les indicateurs concernant la construction sont peu rassurants, les derniers chiffres du ministère de la Cohésion des territoires évoquent un recul des permis de construire (-10,2%) et des mises en chantier (-7,9%) entre juillet et septembre au regard de la même période en 2017, le secteur du logement social semble pour le moment épargné par cette tendance baissière.

En effet, pour la majorité des communautés ayant répondu à cette enquête, les agréments de 2018 accordés aux bailleurs sociaux, devraient être conformes aux programmations envisagées par les PLH. Et cela en dépit des contraintes financières liées à la mise en place de la réduction de solidarité sur les loyers et la perspective d’une réorganisation du tissu des bailleurs.

« La programmation de construction de logements sociaux sera tenue en 2018. Nous avons rencontré les bailleurs individuellement et nous sommes confiants quant à la réalisation des objectifs » précise une métropole.

Les prêts de haut de bilan bonifiés (PHBB) proposés par la Banque des territoires (CDC) et Action logement permettent, dans un premier temps, de compenser la baisse attendue des fonds propres. Dès le mois de juin dernier, 700 M€ de PHBB, exclusivement dédiés à la construction ont été débloqués à l’attention des organismes HLM. Ce type de prêt, avec un différé d’amortissement de 20 ans et un taux d’intérêt à 0 %, apporte de fait un précieux ballon d’oxygène aux opérateurs. « 384 bailleurs sociaux en bénéficieront, pour cofinancer la production de 107 000 logements sociaux familiaux sur agréments 2018 » avait précisé le ministre du logement lors de son passage au congrès HLM.

Cette approche rassurante sur la programmation 2018 mérite néanmoins d’être temporisée.

«Le dépôt des dossiers PLUS-PLAI a déjà pris du retard en 2018 en raison du contexte financier et nous sommes inquiets pour l’année prochaine » renchérissent plusieurs communautés d’agglomération et métropoles.

L’enquête renseigne sur la nature des inquiétudes des collectivités : elles concernent la capacité pour les organismes HLM de respecter les objectifs du NPNRU 2018/2024, en particulier les opérations de démolition jugées plus complexes et plus coûteuses que la production de logements neufs ou la réhabilitation. D’une façon générale, selon les communautés et métropoles interrogées, c’est à partir de 2019, voire 2020, que la programmation devrait être perturbée par les contraintes financières affectant les organismes de logement social.

Heureusement, la situation financière des organismes est jugée saine en 2018. Toutefois, dans l’ensemble des territoires interrogés, la fragilité des offices publics (intercommunaux en particulier) du fait notamment d’un nombre plus important de ménages bénéficiaires de l’APL, est soulignée : « Tous les opérateurs font état d’une situation financière tendue qui les oblige à revoir leur stratégie financière » selon Lorient agglomération. « Notre Office Côte d’Azur Habitat est le principal impacté avec une perte d’autofinancement de 8M€/an à terme », renchérit Nice métropole.

Certains répondants s’interrogent sur le moyen terme, lorsque l’effet anesthésiant des différés de remboursement d’emprunt sera passé.

De nombreux territoires envisagent ainsi d’accompagner financièrement les organismes pour soutenir leurs besoins en fonds propres et préserver leur capacité d’investissement : convention d’objectifs et de moyens pour Nantes métropole, possibilité de vente encadrée, avec réinvestissement sur le territoire et suppression des aides au PLS pour Rennes métropole.

Le secteur public, offices publics intercommunaux ou départementaux, apparaît comme plus fragilisé notamment les organismes qui accueillent davantage de locataires APLisés.

Globalement, les collectivités interrogées redoutent les implications des contraintes financières sur la programmation à venir et sur la capacité des bailleurs à conjuguer en même temps production neuve, entretien, démolition et réhabilitation : « la tendance de production amorce une baisse et des régulations entre la réhabilitation et la production neuve sont à venir », selon Rouen métropole.

L’enquête apporte également quelques éléments de réflexion sur les conséquences de la réorganisation du tissu des organismes HLM, même si, dans beaucoup de territoires, les négociations sont encore en cours. Le nouveau paysage se dévoilera à l’horizon 2021, d’ici là les collectivités délégataires des aides à la pierre et impliquées dans la production de logements devront s’efforcées de rester très présentes dans la gouvernance future.

Avec les modifications, observent certaines agglomérations, c’est le modèle en lui-même du financement du logement social qui se va se trouver profondément modifié. Jusqu’à présent les financements concernaient une opération ciblée, intégrée à la programmation locale. La vocation des nouvelles ressources est bien différente, elle vise en premier lieu à alimenter les fonds propres d’un organisme, indépendamment de sa logique territoriale. Pour maintenir leur stratégie en matière d’habitat, les collectivités auront intérêt à renforcer leur lien avec les bailleurs sociaux au travers par exemple de dispositifs de contractualisation.

 

Contact AdCF : c.delpech@adcf.asso.fr

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