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Commerce : après le diagnostic, le temps de l’intervention foncière

La prise de conscience politique des dysfonctionnements des centres-villes et le plan action Action Cœur de ville ont encouragé nombre de collectivités à élaborer des diagnostics portant sur les dynamiques commerciales, notamment des rez-de-chaussée. Après le temps des constats, vient désormais le temps de l’action opérationnelle afin de lutter contre la vacance commerciale. Les capacités d’interventions des collectivités sont multiples et les modes opératoires divers. C’est ce qu’ont pu souligner la centaine de participants, issus de 70 territoires, au séminaire que l’AdCF organisait le 11 juillet en partenariat avec France Urbaine, la Fédération nationale des SCoT et la Fédération nationale des agences d’urbanisme.

La nécessité d’agir sur le foncier commercial

Comment maîtriser la destination des rez-de chaussées ? Sur quelles cellules commerciales vacantes faut-il intervenir ? Ont-elles toutes vocation à conserver leur fonction commerciale ou faut-il les aborder sous l’angle de « rez-de chaussées actifs » comme l’a souligné le Territoire Est Ensemble (établissement public territorial de la Métropole du Grand Paris) qui considère toute destination qui ne soit pas du logement (commerce, espace de travail, atelier, salle de cours, laverie…) et qui contribue à l’animation urbaine et au service quotidien ? Faut-il intervenir très ponctuellement ou massivement (à l’image de la métropole de Grenoble qui via sa foncière locale se rend propriétaire de 62 cellules de centre-ville) ? L’acquisition est-elle nécessaire partout ? Est-il préférable pour la collectivité de se rendre locataire des cellules vacantes à l’image des initiatives de la communauté d’agglomération de Saint-Omer qui sous-loue ensuite à des porteurs de projets qu’elle choisit et accompagne ?…

Après avoir rappelé l’impératif d’une connaissance préalable très fine de la situation locale (analyse des dynamiques commerciales, connaissance puis mobilisation des propriétaires…) et la nécessité de placer le commerce dans une dynamique de renouvellement d’ensemble du centre-ville (logement, sécurité, traitement urbain, déplacement, logistique, services…), les intervenants de la Banque des territoires, de la SCET (filiale de la Caisse des Dépôts), de la SEMAEST (SEM parisienne qui accompagne de nombreuses collectivités en France) ont nourri, par leurs exposés d’experts reconnus dans le sujet, les échanges entre communautés sur l’intérêt et la nécessité de construire des outils de portage avec des missions bien précises : acquisition, rénovation, remembrement, commercialisation, gestion, cession, etc…

Les initiatives dans les territoires se sont maintenant multipliées. On voit des foncières, plus ou moins importantes, se mettre en place notamment par la diversification de SEM existantes ou par la création ex nihilo de structures (type SAS ou SCI) avec une implication au capital des collectivités et plus particulièrement des communautés. Ont été soulevés les enjeux d’assise territoriale de ces foncières qui nécessitent un minimum d’ingénierie et un minimum patrimonial à gérer pour assurer une certaine rentabilité économique. Le risque, à terme, de ces structures de portage et les interrogations quant au devenir de ce patrimoine acquis par les collectivités a également été débattu ainsi que les évolutions du montant des loyers, essentiel dans la fidélisation des commerçants.

 

La palette d’outils à disposition des collectivités

L’action foncière n’est qu’un des volets de l’intervention des collectivités : l’agglomération du Pays de Saint-Omer a souligné l’intérêt d’un dispositif d’intervention complet pour la redynamisation commerciale : charte d’urbanisme commercial et délibération au sein du conseil communautaire sur tout projet avant la réunion de la CDAC ;  office intercommunale du commerce et de l’artisanat permettant, en mobilisant les commerçants et acteurs économiques locaux, d’animer le commerce local, de détecter et d’accompagner les porteurs de projets ; fonds de développement pour le commerce et aides aux communes… Des initiatives indispensables et complémentaires des interventions immobilières.

 La vacance commerciale fait donc l’objet d’interventions curatives. L’intervention doit aussi être préventive. C’est ce qu’a rappelé Est Ensemble : il faut travailler finement avec les promoteurs, penser et préparer les RDC actifs en amont de la conception et de la livraison des programmes neufs.

 

Anticiper les dynamiques commerciales sur les espaces périphériques

La vacance commerciale ne se constate malheureusement pas qu’en centre-ville. 11 % de vacances commerciales dans les centres commerciaux selon la fédération des enseignes PROCOS en 2017. L’évolution des zones d’activités commerciales périphériques et les risques de développement de friches (du fait de l’explosion d’une bulle spéculative et des grandes évolutions que connaissent notamment les grands distributeurs de l’alimentaire dans leurs grands formats) ont été longuement évoqués à l’occasion de cette journée. L’opposition centre-ville / périphérie semble désormais caduque. L’articulation commerce physique / commerce numérique et l’enjeu de la logistique prennent progressivement le relai.

Le sujet est encore peu évoqué dans les territoires. La prise de conscience politique du besoin de préparer les mutations (par reconversion de fonction) de ces espaces n’est pas aujourd’hui présente. Très rares sont les initiatives conduites au niveau national sur cette problématique de friches commerciales de périphérie. Le ministère de la cohésion des territoires accompagne actuellement 6 territoires porteurs de projets sélectionnés dans le cadre de son appel « Repenser la périphérie commerciale ». La Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP) a fait état des premiers enseignements de ses travaux. Parmi les difficultés particulières soulignées : la multiplicité des propriétaires, la valeur comptable du bâti présent même vétuste, la très faible mobilisation des acteurs peu concernés par les enjeux territoriaux, la multiplicité de ces acteurs, la dureté foncière… et la difficulté de définir des projets de transformation de ces espaces délaissés en véritables quartiers de ville.

Contacts : f.thabouret@adcf.asso.fr & p.schmit@adcf.asso.fr

A noter :

La parution d’un guide réalisé par l’AdCF avec l’appui de la SEMAEST sur l’intervention des collectivités pour maîtriser le devenir des rez-de-chaussée commerciaux. Publication prévue en octobre 2019.
La tenue d’un séminaire conjoint AdCF – France Urbaine – FNAU – Fédération des SCOT (réservés aux adhérents de ces associations) sur les observatoires du commerce le 4 octobre 2019 (locaux du 22 rue Joubert à Paris)

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