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Baromètre de la commande publique : Zoom sur les bailleurs sociaux

Les dispositions du projet de loi de finances pour 2018 qui envisagent de réduire les recettes des bailleurs sociaux pour financer la baisse des aides personnelles au logement (APL) ont suscité de vives inquiétudes parmi les collectivités locales. En effet, au-delà de la fragilisation que ces mesures pourraient entrainer sur le système actuel du financement du parc social, la production de logements a un impact important sur la vie économique, notamment au niveau local.

Depuis plusieurs années, les logements sociaux représentent un quart (25 %) des mises en chantier de logements neufs en France. Les bailleurs sociaux apparaissent ainsi comme un acteur économique de poids. Qui plus est, ils interviennent sur l’ensemble du territoire national et en particulier dans des secteurs délaissés par les acteurs privés et les promoteurs. Au delà de leur mission sociale, ils contribuent ainsi au développement économique des territoires par les emplois créés mais aussi par les investissements réalisés et par le carnet de commande qu’ils sont en mesure d’assurer auprès du secteur du bâtiment et de l’aménagement. Grandes entreprises et petits artisans sont concernés.

Le baromètre de suivi de la commande publique de l’AdCF et de la CDC permet d’apporter un éclairage précieux sur l’implication des organismes HLM en la matière.

Un poids important dans l’économie locale

En 2016, le volume de commande publique pris en charge par les bailleurs sociaux s’est élevé à 10 milliards d’euros, soit 23,4 % de la commande publique réalisée au niveau locale et 16 % de l’ensemble de la commande publique. Pour avoir une mesure parfaitement exacte du poids économique de ces acteurs, il conviendrait d’y ajouter le volume financier lié aux opérations réalisées en VEFA via des opérateurs privés, dont le nombre a fortement progressé au cours des dernières années. Au total le poids économique lié directement à la production de logements aidés et à son entretien avoisine les 16 milliards d’euros (coopératives, Sem et SPL comprises).


 

Chute des carnets de commande à partir de 2014

Sur la période 2012 – 2016, l’ensemble de la commande publique connait à partir de 2014 une chute plus ou moins brutale selon les donneurs d’ordre suivie d’une lente remontée les années suivantes, mais restant à un niveau beaucoup plus bas. Concernant les organismes HLM, du fait d’un décalage (de 24 à 36 mois) entre le montage de l’opération et sa réalisation effective, on observe le même mouvement mais avec un effet retard.

Au troisième trimestre 2017, la commande publique des collectivités affiche une lente et timide reprise par rapport au à la même période en 2016. Pour les bailleurs sociaux, l’effet devrait se concrétiser pour la fin de l’année s'il n’est pas contrarié par les annonces gouvernementales concernant la baisse imposée des loyers. Déjà, dans de nombreux territoires, la programmation a été mise à l’arrêt, dans l’attente d’un accord entre le mouvement HLM et le gouvernement.

 

Si on confronte ces éléments avec les données du bilan des financements accordés aux logements aidés que produit la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP), on retrouve, avec un décalage de 2 ans, la baisse du nombre de logements sociaux autorisés qui passe de 130 946 logements en 2011 à 114 408 logements en 2012 (avec effet sur les carnets de commande en 2014).
A noter toutefois que selon ce bilan, les autorisations de financement repartent à la hausse en 2015 et en 2016, ce qui devrait se traduire par un relèvement des mises en chantier pour les prochaines années. Le baromètre indique d’ailleurs une progression de la dépense en matière d’ingénierie en 2016, significative d’une certaine reprise des travaux de programmation.


Travaux neufs et entretien


Deux familles d’acteurs, principalement, pilotent la commande publique en matière de logement social, les offices publics HLM d’un coté et les SA HLM. Ils se partagent à part à peu près égale les 4,5 millions de logements sociaux répartis sur le territoire national.
De ce fait, leur volume de commande est assez similaire en volume. On observe cependant, qu’après la chute des carnets de commande de 2104, la relance s’est faite plus rapidement pour les ESH.
La commande publique des bailleurs sociaux est, très logiquement principalement orientée vers la construction de logements qui composent 86 % de leurs investissements. Le reste de leurs dépenses concerne les travaux d’aménagement et de voirie, viennent ensuite les frais liés au fonctionnement des structures et de leurs équipes.  
L’analyse du contenu de la commande des organismes HLM, en moyenne sur les quatre dernières années (2012/2016)  met en avant trois postes : les travaux neufs (39 %), les travaux d’entretien et de renouvellement (27%) et les prestations de service (21 %). Pour les ESH, les travaux neufs sont toutefois plus importants, tandis que les offices HLM, dont le parc est plus ancien, consacrent des montants plus conséquents sur le volet entretien et renouvellement. On observe par ailleurs, une évolution de ces moyennes sur la période. La part consacrée aux travaux neufs a tendance à se réduire au profit des prestations de service. Il faut y voir sans doute le développement de la VEFA et le ralentissement des mises en chantier.
 

 

La répartition régionale des bailleurs sociaux fait apparaître des situations très contrastées. Certains territoires disposant d’un parc social plus important que d’autres. Ainsi, selon les publications du ministère du logement, « les communes les mieux dotées en logements sociaux se concentrent à l’ouest de la France ainsi que dans les agglomérations parisienne, lyonnaise, marseillaise et lilloise ». Ces pôles économiques et urbains, concentrent une part importante de la population et la demande de logement et la pression foncière y sont donc particulièrement élevées, ce qui accroît les besoins en termes de diversification de l’offre résidentielle. Les logements sociaux sont aussi présents dans des secteurs moins tendus, villes moyennes et certain territoires ruraux.

La répartition des bailleurs suit plus ou moins cette répartition, à coté d’organismes (publics ou privés) disposant d’un parc très important réparti sur l’ensemble du territoire national, on observe de nombreux organismes dont le parc est plus petit en nombre de logement et qui desservent le plus souvent des territoires ou la pression immobilière est plus faible, désertés par les promoteurs.

L’analyse de la commande publique est le reflet de cette organisation territoriale et patrimoniale. Elle est, bien entendu significative en volume financier en Ile-de-France, même si la région capitale n’est pas celle où l’on produit le plus de logements sociaux au regard du nombre d’habitants. Elle est importante également en Bretagne (de forte tradition en matière de logement social), en Pays de Loire et dans les départements du Nord de la France.

Le baromètre de la commande de l’AdCF permet ainsi d’éclairer des sujets qui sont au centre des préoccupations locales. L’AdCF proposera prochainement des déclinaisons cartographiques de cet outil à ses communautés & métropoles adhérentes. 

 

Les organismes HLM en chiffres


267 Offices publics de l’habitat, 2,4 millions de logements
56 % du parc des Offices a été construit avant 1975

250 Entreprises sociales pour l’habitat, 2,1 millions de logements
169 Sociétés coopératives d’Hlm

Les organismes possèdent 4,5 millions de logements locatifs et 0,3 million de logements-foyers.
84% environ de ces logements sociaux sont collectifs,  16%  sont des logements individuels.


Contact AdCF : c.delpech@adcf.asso.fr

 

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