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Habitat et logement

Plan logement : « Vers une offre en état de choc »

S’appuyant sur la résolution unanime de son assemblée générale, l’AdCF demande de « revoir la copie » du plan logement proposé par le gouvernement et, en premier lieu, les dispositions de l’article 52 du projet de loi de finances (APL et loyers des bailleurs). Jean-Luc Rigaut et Charles-Eric Lemaignen ont transmis ce message lors d’une rencontre à l’Elysée avec les conseillers du Chef de l’Etat. Les premiers retours des communautés et métropoles à une enquête flash lancée par l’AdCF et France urbaine montrent que le « choc d’offre » attendu risque de se transformer en chute des programmes et mettre l’offre en état de choc. Retrouvez les témoignages d’une douzaine d’agglomérations et métropoles (Bordeaux, Caen, Grenoble, Le Mans, Nantes, Nice, Pau, Poitiers, Rennes, Strasbourg, Toulouse, Tours).

Réponses à l’enquête Flash de l’AdCF et France urbaine auprès d’un ensemble de communautés (CA, CU) et métropoles.

Le projet de loi de finances pour 2018 (article 52) prévoit une baisse très significative des APL ainsi qu’un baisse imposée des loyers pratiqués par les bailleurs sociaux.

Questions :

- Quelles seront les implications de ces mesures dans vos territoires ?

- Avez-vous évalué les implications du projet de loi de finances dans votre territoire  : pour votre collectivité  ?  Et  pour les opérateurs, bailleurs sociaux (ESH ou Offices) concernés ? Qu’en est-il ?

- Quelles sont les actions entreprises ou envisagées à ce stade (actions de mobilisation, contre propositions…) ?

Synthèse des remontées

Les communautés et métropoles interrogées anticipent des pertes financières significatives pour 2018, ce qui va réduire fortement la capacité d’autofinancement des organismes HLM. Dans la mesure où le dispositif concerne les recettes tirées des loyers, est redouté un effet « boule de neige » sur les années suivantes. Les organismes les plus petits, disposant de peu de fonds propres, seront très fortement fragilisés lorsque la proportion de locataires bénéficiant de l‘APL est élevée dans leur parc.

Les intercommunalités sont également très sensibles aux impacts anticipés sur les locataires du parc. Les ménages les plus modestes pourraient être pénalisés dans l'accès au parc social, dans la mesure où les ménages bénéficiant de l'APL représenteront une perte de recettes. Les Offices publics sont particulièrement concernés. A terme, les organismes en difficulté financière pourraient être contraints de céder leur parc à des bailleurs plus éloignés des réalités locales des collectivités.

Les locataires subiront les conséquences de la diminution des services et la baisse des investissements des bailleurs sociaux, indispensables à la modernisation des logements, à leur maintenance, à la maîtrise des charges liées à l’énergie et à la gestion de proximité dans les quartiers.

Au-delà des objectifs de construction qui seront revus à la baisse, les budgets actuellement consacrés à l’entretien du parc pourraient être les premiers touchés. Les projets du NPNRU, en cours de définition, pourraient être revus à la baisse, au risque de différer les rénovations urbaines.

De manière générale, les communautés et métropoles soulignent les effets récessifs des mesures sur l'économie locale, en termes d’activités du bâtiment et de redynamisation de l’emploi local.

 

Extraits des premières réponses reçues

Bordeaux métropole

Implications financières 

« Nous avons estimé à 24M€ la perte de loyers globale, sachant que 50% de notre parc social, en moyenne, est « APLisé ». Cela représente une baisse potentielle de la moitié des fonds propres pour la production annuelle des PLUS-PLAI (soit une perte de production de 1400 logements environ). Les bailleurs annoncent également une baisse de moitié de leur capacité de réhabilitation. » 

« 2,4 milliards d'en cours de garanties d'emprunt » 

Actions engagées 

- Courrier adressé au Président de la République et au Premier ministre fin septembre,  une rencontre devrait avoir lieu sur le sujet, 

- Communiqué de presse, 

- Débat en conseil métropolitain sur le plan logement (avec une motion sur les contrats aidés) 

- Débat avec le préfet en CRHH la semaine dernière,  le préfet s'engageant à faire remonter au Gouvernement les expressions concordantes de tous les collèges, 

- Débat public du quotidien Sud Ouest entre plusieurs bailleurs et les élus (ville et métropole) en présence de la députée LREM chargée du dossier du projet de loi. 

Caen-La-Mer

Implications financières 

« Nous sommes inquiets sur la capacité des organismes à remplir les objectifs du PLH (prochain PLH en cours qui comportera des objectifs très axés sur le logement abordable ; niveau PLAI a minima) » 

« Les opérateurs privés sont également très inquiets de la suppression de la défiscalisation en zone B2, et je partage les propos de collègues sur l'impact, également, des modifications sur le PTZ neuf et l'APL accession.

 En matière de garanties d'emprunt, l'intervention de l'EPCI est relativement récente. Par conséquent, l'encours est assez faible pour Caen-la-Mer. L'impact peut être, par contre, important pour certaines communes … »

Grenoble métropole

Implications financières 

« Les bailleurs sociaux de l’Isère estiment la perte à 32 millions pour le département soit l’équivalent de 1800 logements non réhabilités ou 1500 logements non construits et une perte de 180 millions d’€ de chiffre d’affaire pour le BTP. »

« Sur le territoire même de la métropole, la perte globale devrait avoisiner les 20 millions. Pour mémoire, les bailleurs ont investi 22 millions de fonds propres l’an passé sur le neuf.

ACTIS (l’OPH de la métropole) va perdre environ 4.5M€ pour 6.5M€ de fonds propres investis par an. Les pertes pour l’OPAC de l’Isère sont estimées à 10M€ dont à peu près la moitié sur la métropole. »

« Les objectifs de notre nouveau PLH vont donc être fortement impactés avec des choix obligatoires entre réhabilitation et construction neuve et un coup d’arrêt aux programmes de renouvellement urbain. »

« Notre nouveau PLH est basé sur 1300 nouveaux LLS et 1000 logements publics réhabilités/an. Le programme de rénovation urbaine des Villeneuves (sur Grenoble et Echirolles) est de 300 M€ supportés à 57% par les bailleurs. Pour notre collectivité, l’encours de prêt actuellement garanti est de 1,2 milliard d’euros pour la politique de l’habitat. »

Actions engagées 

« Plusieurs collectivités de la Métropole devraient voter des motions lors des prochains conseils municipaux et, du côté de la Métropole, nous allons saisir par courrier l’ensemble des députés de l’Isère et  les présidents de commissions et rapporteurs des crédits logement à l’Assemblée et au Sénat. »

Nantes Métropole

Implications financières

« Une perte de 25 M€ est anticipée dès 2018 pour nos 14 opérateurs dont 9M€ rien que pour notre OPH Métropolitain. Cela pose la question de la capacité de tenir les objectifs de production de logements sociaux et de tenir nos engagements inscrits dans le PLH. Un retard sera pris sur les programmes de réhabilitation. Est posée la question de la soutenabilité financière pour les opérateurs qui s’engagent dans le cadre du PNRU2 »

 « Deux milliards d'encours sont concernés par les garanties d'emprunts pour Nantes métropole, ce qui fait peser un risque sur la collectivité ».

Actions engagées 

  • La signature par la Présidente de Nantes métropole et les vice-présidents de l'appel aux élus locaux pour soutenir le logement social
  • Un courrier de la Présidente adressé au Premier ministre
  • Un communiqué de presse de soutien aux bailleurs sociaux
  • Un vœu adopté en conseil métropolitain
  • Un moratoire d'un mois des bailleurs du département de Loire-Atlantique suspendant tous les OS chantier et la signature des contrats de VEFA
  • Un travail en cours avec les bailleurs pour faire des propositions en direction du gouvernement
  •  

Pau agglomération

Implications financières 

« Les organismes du département intervenant sur notre territoire ont estimé ce manque à gagner à 8 M€/an. La perte correspond à 80 % de leur capacité d'auto-financement. Dés lors, on peut craindre qu'ils diminuent de plus de moitié leur intervention sur le développement de l'offre et diffèrent l'entretien de leur parc. »

« Sur l'agglomération de Pau, une convention ANRU a été signée en juin 2017. Deux de nos organismes, engagés dans ce projet de renouvellement urbain (PRU), pourraient ne pas pouvoir faire face à leurs engagements d'ores et déjà contractualisés dans le cadre d'une convention avec l'ANRU. Notre office public, en l’occurrence, pâtira plus lourdement de cette mesure (2300 logements concernés par les APL sur 3900). »

« Les élus sont également très sensibles aux impacts sur les locataires du parc : les ménages les plus pauvres pourraient se voir limiter l'accès au parc social dans la mesure où les bailleurs seront moins enclins (et en capacité) à reloger les ménages bénéficiant de l'APL. »

« Par ailleurs, l'agglomération risque de perdre un de ses outils de mise en oeuvre de son projet de territoire : en effet, les bailleurs sociaux se positionnent dans de nombreuses situations en aménageur sur des opérations complexes (en substitution des operateurs prives sur des projets ou les risques de commercialisation sont plus importants). »

En zone détendue, on peut donc présager d'un double effet négatif : difficulté d'entretien et de renouvellement du parc social, et disparition des missions d'aménagement confiées par les collectivités aux opérateurs sociaux. La baisse de l’activité des bailleurs sociaux aurait un effet direct sur l’emploi des entreprises locales. A l'échelle départementale, il s'agirait d'un montant de 91,3 millions d'investissement en moins, dont 55,7 millions pour les entreprises du bâtiment. »

 

Grand-Poitiers Communauté Urbaine

Implications financières 

« Pour l’OPH rattaché à Grand Poitiers, propriétaire de 70% du parc social du territoire, la perte annuelle due à la baisse des loyers serait de 4,6M€. Cela impliquerait une baisse d’investissement de l’ordre de 25M€ par an, soit une remise en cause du programme  NPNRU de Grand Poitiers, l’arrêt pur et simple de la production de logements neufs, et des réhabilitations insuffisantes sur l’ensemble du patrimoine. »

« De plus, cela ferait baisser le budget de fonctionnement de l’ordre de 1,1M€ par an, avec des conséquences évidentes pour l’ensemble des locataires, et notamment ceux des QPV (60% du patrimoine). »

« Nous ne disposons pas de l’estimation chiffrée pour les autres bailleurs sociaux du territoire (Habitat de la Vienne, OPH du Département, et Immobilière Atlantic Aménagement, ESH régionale rattachée à I3F). Cependant, ils sont aussi très inquiets. »

Actions engagées 

« Les bailleurs sociaux du territoire multiplient les initiatives (articles de presse, motion en CRHH, « demi-journée morte » le 17 octobre, rencontre des parlementaires locaux, menace de ne pas signer les CUS…). »

« Le Président de Grand Poitiers a écrit au Préfet de Région pour demander un maintien de la défiscalisation en zone B2 et attirer son attention sur les conséquences dramatiques pour les bailleurs des projets du gouvernement. »

Rennes Métropole

Implications financières 

« 19 millions d’euros de loyers »

 

Métropole de NICE Côte d’Azur

 

Implications financières 

« En premier retour rapide, Côte d’Azur Habitat OPH, rattaché à la Métropole,  estime une perte de recettes annuelles de 8M€ ; ce qui, rapproché d’un autofinancement annuel de 6M€, nous laisse présager un choc de l’offre inversé et, bien évidemment, des conséquences à mesurer en matière de réhabilitation, d’intervention en quartiers ANRU... »

Actions engagées 

« Aujourd’hui, avait lieu un Comité local de l’habitat, un communiqué commun (en PJ) des bailleurs sociaux a été lu en séance. »

Eurométropole de Strasbourg 

Implications financières 

« Une perte de 23 M€, dès 2018, dont près de 10 M€ pour CUS Habitat (OPHLM de l’Eurométropole). La compensation de cette perte financière impactera les fonds propres et plus particulièrement :

- La production de logements neufs : 18% de fonds propres en moyenne sur notre territoire, soit 25 200€ / logement neuf construit. Equivalent de 1000 logements, soit 100% de l’objectif annuel de LLS défini dans le volet habitat du PLU (et du PLH) 

- la rénovation de logements sociaux, soit environ 2000 logements réhabilités par an actuellement.

Les prêts garantis : près de 1,6 milliard d’encours de prêts garantis. Il n’est pas impossible que nos conditions de garantie des prêts soient re-questionnées, ce qui affectera les petites structures. »

« Concernant la suppression de l’APL en accession sociale, cela concerne 2 300 ménages sur l’Eurométropole.

Gel des avancées sur le dossier du NPNRU puisque le bailleur le plus impacté par ces mesures (CUS Habitat) est celui qui est le plus concerné par les programmes de démolition / reconstruction envisagées… »

Actions engagées 

- Signature par le Maire, le Président, notre Vice-Président, et les élus des communes de l’EPCI de « l’ appel au élus locaux pour soutenir le logement social »

- Soutien à la manifestation des bailleurs sociaux ce mardi place Kléber à Strasbourg

- Soutien de l’Eurométropole de Strasbourg en réflexion au projet de moratoire de l’Association régionale des bailleurs menaçant de suspendre la mise à disposition de logements dans le cadre de l’arrivée des réfugiés et du Plan Hivernal

- Différents communiqués de presse.

Pas de motion en Conseil mais une discussion à venir suite à une interpellation prévue au Conseil municipal dans les jours qui suivent.

 

Toulouse Métropole,

Implications financières 

« La baisse de 60€ des montants APL entrainerait sur la métropole une perte de 30 M€ de fonds propres pour les organismes HLM, soit une possible baisse de la production à hauteur de 2 000 logements sociaux (pour un objectif PLH de 2 250 logements). »

« Notre office métropolitain Toulouse Métropole Habitat TMH s’est particulièrement exprimé sur le sujet au niveau local en pointant les risques de briser une dynamique locale de production, et de fragiliser tout le secteur économique du bâtiment. »

Actions engagées 

« Mobilisation de  l’USH Midi Pyrénées autour de « l’APPEL DES 50 »

Des débats ont lieu dans les instances de suivi de la production du logement social au sein de Toulouse Métropole, avec les opérateurs sociaux, la CDC, Action Logement et les élus en charge des thématiques Habitat. »

Tours Métropole Val de Loire

Implications financières 

« Les élus de Tours Métropole auditionnent les bailleurs sociaux, le 26 octobre prochain, pour mesurer les conséquences sur leur santé financière et leur capacité future à mettre en oeuvre la politique métropolitaine en faveur du logement social. Celle-ci se traduit actuellement dans le cadre du PLH 2018-2023 et le futur PRU 2018-2024 par la réalisation de 2800 logements sociaux (dont 500 au titre de la démolition/reconstruction avec l'ANRU) et la réhabilitation de 4000 logements sociaux existants. » 

Le Mans Métropole

« Une première analyse avait estimé la perte des bailleurs sociaux, pour le territoire de Le Mans Métropole, à environ 11 millions d'euros par an, soit 8% de leurs recettes, et l'équivalent de l'entretien de 4520 logements, de la réhabilitation de 377 logements et de la construction de 565 logements.

Quelques évaluations plus fines nous ont été données par différents bailleurs : 6,7 millions d'euros pour Le Mans Métropole Habitat (office communautaire), 6,4 millions d'euros pour Sarthe Habitat (office départemental), environ 2 millions d'euros pour F2M (ESH). »

Implications financières

« L’enjeu est majeur :

- tout d'abord, par rapport aux garanties d'emprunts octroyées : l’encours garanti par LMM au 31/12/2016 s’élève à 259 millions d'euros (et 33 millions par la Ville du Mans)

- les inquiétudes sont très fortes sur la capacité d'investissement des organismes HLM : construction neuve, réhabilitation dans le cadre du PLH et incapacité à réaliser les opérations pressenties dans le cadre du NPNRU »

« grave menace sur tous les segments de la construction de logements du fait de l'article 52 et de la suppression annoncée du Pinel, du PTZ neuf, de l'APL accession »

Actions engagées 

« Une conférence de presse contre la stratégie logement du gouvernement a été organisée par le Maire-Président en présence des organismes Hlm dès le 22 septembre. »

« Interpellation, en précisant le souhait du retrait de l'article 52, du Préfet de la Sarthe, du  Président de la République et du Premier ministre sur ces sujets (baisse de loyer mais aussi Pinel, PTZ). »

 

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