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La sécurisation juridique du transfert patrimonial des zones d'activités économiques
01/09/2010
Dans le cadre du projet de loi de réforme des collectivités territoriales de 2010, les deux assemblées parlementaires ont voté conforme un article sécurisant les transferts en pleine propriété, vers les communautés, des terrains composant les zones d'activité économique ou les zones d'aménagement concerté. Sont également fixés les critères à prendre en compte pour déterminer leur prix de revente à une personne privée et interdire les pratiques de revente à l'euro symbolique. Mais les mauvaises habitudes ont la vie dure.

N'étant ni affectés à l'usage direct du public, ni à un service public, conformément à l'article L. 2111-1 du CG3P, les terrains composant les zones d'activités appartiennent au domaine privé des communes et communautés /1. La détermination du prix de vente de ces terrains libres d'être aliénés a fait et fait encore l'objet de nombreux contentieux. S'agissant de l'acquisition d'un terrain communal par une communauté pour réaliser une zone d'activités, l'article 41 du projet de loi de réforme des collectivités territoriales, voté dans les mêmes termes par les deux assemblées, prévoit d'indiquer explicitement, dans le CGCT, que ces terrains pourront lui être « transférés en pleine propriété, dans la mesure où ils sont nécessaires à l'exercice de cette compétence ». Des conditions à la gratuité Néanmoins, cet article ne vient en aucun cas préciser dans quelles conditions financières une telle cession est possible. Selon la jurisprudence, la vente d'un terrain entre deux personnes publiques peut se faire à titre gratuit si cela va dans le sens de l'intérêt général et à condition que la commune cédante en retire un avantage. Ainsi, dans un arrêt du 24 février 2005 /2, la cour administrative d'appel de Bordeaux a considéré que la cession de terrains en échange de prestations en nature était légale, puisque ces conditions avaient été fixées par une commune « en raison des difficultés financières engendrées par les charges occasionnées par ces parcelles d'une superficie de 4 000 hectares à une commune ayant un territoire de 180 hectares et une population de 87 habitants, et qu'elle comporte certaines contreparties pour elle ou ses habitants et notamment le maintien du droit de pacage sur les terrains cédés ». Même dans cette hypothèse, le service des domaines devra être consulté, conformément à l'arrêté du 17 décembre 2001 /3.

Par ailleurs, lorsqu'une communauté souhaite revendre les terrains viabilisés d'une zone d'activité économique à une personne privée, peut-elle le faire à un prix défiant toute concurrence, voire à l'euro symbolique ? Classiquement, le Conseil constitutionnel a toujours considéré que « la Constitution s'oppose à ce que des biens ou des entreprises faisant partie de patrimoines publics soient cédés à des personnes poursuivant des fins d'intérêt privé pour des prix inférieurs à leur valeur » /4. Ainsi, lorsqu'une communauté souhaite vendre un terrain à une personne privée poursuivant uniquement des fins privées, le juge considère qu'elle ne peut le faire qu'au prix du marché /5.


Des cessions désormais illégales

Néanmoins, pendant longtemps, le juge administratif a admis que « la cession par une commune d'un terrain à une entreprise pour un prix inférieur à sa valeur ne saurait être regardée comme méconnaissant le principe selon lequel une collectivité publique ne peut pas céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne poursuivant des fins d'intérêt privé lorsque la cession est justifiée par des motifs d'intérêt général, et comporte des contreparties suffisantes » /6. Ainsi pouvaient être vendus à des personnes privées poursuivant un objectif d'intérêt général, des terrains à un prix inférieur à l'estimation du service des domaines /7. Or, la loi du 13 août 2004 a modifié l'article L. 1511-3 du CGCT, impliquant pour les collectivités publiques de ne plus pouvoir consentir des rabais sur les prix de vente ou sur la location de biens immobiliers qu'en respectant les articles R. 1511-1 à R. 1511-23 du CGCT. En dehors du respect de ces articles, « désormais, les cessions à titre gratuit ou à un prix inférieur à la valeur du bien sont illégales » /8. Enfin, rappelons qu'en vertu de l'article L. 5211-37 du CGCT, toute cession d'immeubles doit donner lieu à une délibération motivée du conseil communautaire portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles, au vu de l'avis du service des domaines. Cet acte permettra donc au juge, en cas de contentieux, de déterminer si la valeur pour laquelle le terrain a été vendu était justifiée ou non. Contact AdCF : f.boulay@adcf.asso.fr

(Intercommunalités 148 - septembre 2010)

(1) A contrario, les voies ouvertes à la circulation sur une zone relèvent du domaine public (2) CAA Bordeaux, 24 février 2005, commune de Saint-Lary-Soulan, req. n° 00BX01192 (3) Sur l'exigence de cet avis, CE 22 novembre 1995, commune de Ville-la-Grand (4) Décision 86-207 DC, 26 juin 1986, Loi autorisant le gouvernement à prendre diverses mesures d'ordre économique et social (5) CE 8 février 1999, req. n° 168043, commune de Lourdes (6) CE 3 novembre 1997, commune de Fougerolles, req. n° 169473 (7) Sur une vente visant à favoriser l'accession à la propriété des locataires, voir CAA Nantes 30 juin 2000, préfet de Vendée, req. 00NT00040 (8) Rép. min. n° 95506, JOAN du 13 février 2007, p. 1558




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